תחזית שוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה לשנת 2016

מבוא – סקירה כללית

צ’כיה – תחזית כלכלית 

הכלכלה הצ’כית נמצאת כעת במצב טוב מאוד וקצב הצמיחה שלה הוא בין הטובים באירופה. אינדיקטורים כלכליים רבים עבור צ’כיה מצביעים על מדדים בין הטובים באירופה (תל”ג, שיעור אבטלה נמוך ועוד). כפי שזה נראה, הבנק הלאומי הצ’כי ימשיך להתערב להחלשת שער החליפין של הקורונה הצ’כית (CZK) אל מול האירו והדולר לפחות במהלך המחצית הראשונה של 2016. דבר  שיעניק תמיכה ליצואנים, ימשוך משקיעים ובסופו של דבר יעזור לצמיחת הכלכלה כולה.

משבר ההגירה ההמוני לא משפיע כיום באופן ניכר על הכלכלה הצ’כית ואין ספק כי כך יהיה גם ב-2016.

צ’כיה – תחזית הריבית במשק הצ’כי

אחרי שיעורי הריבית הנמוכים ביותר אי פעם על משכנתאות ב-2015 (יורחב בהמשך) צפויה עלייה מסוימת בשיעורי הריבית ב-2016. אולם הודות לתחרות העזה בשוק המשכנתאות הצ’כי, שיעורי הריבית צפויים לגדול רק במעט. עלייה משמעותית יותר צפויה ב-2017.

תחזית עבור שוק הנדל”ן למגורים ברפובליקה הצ’כית

שוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה ישאר במצב טוב מאוד ב-2016 ויציע הזדמנויות נהדרות למשקיעים. צמיחת הכלכלה תלווה בעליית מחירים של כל סוגי הנדל”ן למגורים בצ’כיה. עליית המחירים המשמעותית ביותר צפויה בפראג ובברנו. יזמי נדל”ן בפראג נמצאים כעת בתהליך בנייה של פרויקטים רבים אשר יספקו את הביקוש הנמשך לדיור חדש ב-2016.

שוק המגורים בצ’כיה נותר מחולק לשתי קבוצות שונות מאוד. הקבוצה הראשונה מיוצגת על-ידי הערים פראג וברנו, שם המכירות של נכסים למגורים גדלות בהתמדה מזה כחמש שנים. הקבוצה השנייה היא שאר צ’כיה, שם אין פיתוח ממשי של נדל”ן למגורים. בערים אחרות מלבד פראג וברנו שוק הנדל”ן כולל בעיקר דירות ישנות (אין בנייה חדשה).

לדעת מומחים לנדל”ן צ’כי, השקעה בנדל”ן בפראג ובברנו (במיוחד בדירות קטנות המתאימות להשכרה) הן אחת מצורות ההשקעה הבטוחות ביותר בצ’כיה ב-2016.

תחזית כלכלית ל-2016

תל”ג

לפי הצפי של הבנק הלאומי של צ’כיה, צ’כיה אמורה להגיע לגידול של 2.8% בתל”ג ב-2016 ולגידול של 2.9% ב-2017. אולם ישנם מוסדות ציבוריים וגם פרטיים המשערים כי שיעור הגידול ב-2016 יהיה מעל 3%.

שיעור האבטלה

המצב הטוב של הכלכלה הצ’כית ימשיך להשפיע על צמצום שיעור האבטלה ב-2016. לפי ההערכות של משרד העבודה והרווחה, שיעור האבטלה ב-2016 ינוע בטווח של 5.7% עד 6.1%.

תחום הכספים והמשכנתאות

ההתפתחות הסבירה ביותר של מדד שיעורי הריבית על הלוואות בנקים בפראג (PRIBOR) היא שהוא ישאר באותה רמה כמו ב-2015. התפתחות כזו נתמכת, לדוגמה, על-ידי בנק המשכנתאות של צ’כיה ומוסדות כספיים אחרים.

הבנק הלאומי של צ’כיה ימשיך להתערב לטובת החלשת שער החליפין של הקורונה הצ’כית לפחות במהלך המחצית הראשונה של 2016. זה יספק תמיכה ליצואנים ובסופו של דבר יעזור לצמיחת הכלכלה כולה.

אחרי הרמות הנמוכות ביותר של שיעורי הריבית על משכנתאות אי פעם ב-2015 (קראו על כך עוד בהמשך) צפויה עלייה מעט יותר גבוהה של שיעורי הריבית ב-2016. לדברי קבוצת הייעוץ הצ’כית המובילה פינסנטרום זה יקרה כתוצאה מהחקיקה החדשה בנוגע לאשראי ללקוחות ומע”מ על קרקעות אשר תכנס לתוקף ב-2016 (קראו עוד בסוף הסקירה). אולם הודות לתחרות עזה מאוד בשוק המשכנתאות של צ’כיה, שיעורי הריבית צפויים לעלות רק במעט. עלייה משמעותית יותר צפויה ב-2017.

שוק הנדל”ן

באופן כללי, הצפי לגבי מצב שוק הנדל”ן ב-2016 אופטימי מאוד. צמיחת הכלכלה תלווה בעלייה במחירי הנדל”ן. יזמי נדל”ן מובילים מפתחים פרויקטים רבים למגורים אשר יענו על הביקוש הנמשך בערים פראג וברנו. השקעה בנדל”ן, במיוחד בפראג, נחשבת לצורת ההשקעה הבטוחה ביותר בצ’כיה.

ענף הנדל”ן למגורים – תחזית ל-2016

סקירה קצרה של השוק ב-2015

הגידול המשמעותי בביקושים לנכסים למגורים הושפע בעיקר מהירידה הנמשכת בהוצאות המימון של משכנתאות במהלך כל שנת 2015. גורמים מרכזיים שתרמו לנגישות טובה למשכנתאות היו התנאים הטובים במשק, המדיניות של הבנק הלאומי של צ’כיה, והתחרות החזקה בין ספקי המשכנתאות.

שיעורי הריבית על משכנתאות ירדו לרמה של כמעט 2% לשנה ב-2015. זה הביא לעלייה כללית ברכישה של דירות למגורים (כולל רכישה לצורך השקעה).

לדברי יו”ר מועצת המנהלים של הבנק הצ’כי למשכנתאות, יאן סדיל, רכישות של דירות למגורים לצורך השקעה היוו ב-2015 כחמישית מכל הרכישות. הבנק הצ’כי למשכנתאות גם העריך כי כמות עסקאות המשכנתא גדלה ב-29% ב-2015 בהשוואה לשנה הקודמת.

לפי הנתונים הסטטיסטיים של כל אתרי הנדל”ן הצ’כיים העיקריים מחירי הנדל”ן למגורים בצ’כיה עלו בהתמדה ב-2015. העלייה המשמעותית ביותר במחירים (9.3%) נמדדה בתחום הדירות הקטנות (1+1 ו-1+KK) שהן הרצויות ביותר עבור רכישה לצורך השקעה להשכרה. אולם גם מחירן של הדירות הבינוניות עלה. העלייה השנתית הגבוהה ביותר במחירי הדירות נמדדה באזור פראג ובעיר ברנו.

הביקוש הגובר לדירות חדשות (לשימוש עצמי או כהשקעה) ב-2015 יוביל בהכרח להמשך הפיתוח של דירות למגורים ב-2016 – אולם זה מתייחס אך ורק לפראג וברנו.

לקריאת התחזית שפרסמנו על הנדל”ן בצ’כיה לשנת 2015 – לחצו כאן

תחזית עבור השוק ב-2016

הביקוש הגבוה לדירות למגורים בשנת 2015 יימשך גם בשנת 2016. הזרזים העיקריים התומכים במגמה זו הם שיעורי הריבית הנמוכים על משכנתאות ותחזית חיובית מאוד עבור הכלכלה הצ’כית.

תיאור כללי של המגמות ב-2016

ב-2015 שיעורי הריבית על משכנתאות היו במינימום של כל הזמנים, ולפיכך רכישת דיור (לשימוש עצמי או כהשקעה) היתה נוחה מאוד.
צ’כים שהיססו קודם לכן אם לרכוש דירה חדשה עושים זאת כעת. הם כבר לא פוחדים להסתבך בחובות בגלל המשכנתא. הודות לציפיות חיוביות בדבר מצבה העתידי של הכלכלה, גובהן הממוצע של ההלוואות למגורים בצ’כיה ממשיך לעלות. אנשים מוכנים עתה לקחת משכנתאות גבוהות יותר במקום להשתמש בחסכונותיהם על מנת לקנות דירות חדשות. גם רכישת דירות להשקעה היא עתה צורת השקעה בטוחה מאוד משום שהשכירות החודשית הממוצעת גבוהה מתשלומי המשכנתא הממוצעים.

לפי אתר חדשות הנדל”ן המרכזי realitymorava.cz, כל הסימנים מראים שגם ב-2016 נוכל לצפות לגידול נמשך במחירים של כל סוגי הדירות למגורים. מוכרי דירות מודעים לעובדה כי אנחנו נמצאים בתקופה של ביקוש גבוה עבור דירות למגורים ולפיכך מציעים מחירים שתואמים את המגמה הזו.

שווקי נדל”ן בערים שונות בצ’כיה ב-2016

לדברי יו”ר מועצת המנהלים של חברת יזמות הנדל”ן טריגמה, מרל סורל, השוק הצ’כי למגורים מחולק לשתי קבוצות. הקבוצה הראשונה מיוצגת על-ידי הערים פראג וברנו, שם המכירות של נדל”ן למגורים גדלות בהתמדה כבר חמש שנים. הקבוצה השנייה היא שאר צ’כיה, שם אין פיתוח של נדל”ן למגורים. לכן שווקי הנדל”ן שם אינם גדלים.

פראג

לפי הצפי של יזמים מרכזיים המפתחים נכסים למגורים בצ’כיה, ב-2016 המכירות של דירות חדשות בפראג אמורות לגדול ב-10% לעומת השנה שעברה, כלומר בין 6,500-7,200 דירות חדשות ב-2016. היזם המוביל EKOSPOL מעריך שמספר הדירות החדשות שיימכרו השנה יהיה עוד יותר גבוה – 8,000. הוא מביא נתונים דמוגרפיים התומכים באומדן זה. לפי נתוני המשרד לסטטיסטיקה של צ’כיה, מספר האנשים שעברו לפראג גדל ב-10% ב-2015 בהשוואה ל-2014.

מחירן של דירות חדשות צפוי להמשיך לעלות ב-2016. מנכ”ל חברת היזמות טריגמה מסביר את הגידול הנמשך הזה על בסיס ההוצאות הגבוהות יותר של הפרויקטים והבנייה בפראג. הוא משער שאם מספר הדירות שימכרו השנה באמת יגיע ל-7,000 כמשוער הרי שהביקוש לדירות חדשות יגבר על ההיצע. ואז יהיה לחץ גדול מאוד לעלייה עוד יותר משמעותית של כל מחירי הדירות למגורים.

ברנו

שוק הנדל”ן של ברנו חווה ב-2015 ביקוש עצום לדירות קטנות להשקעה. מעל 60% מהעסקאות לרכישת דירות קטנות היו למטרות השקעה. הדבר גרר עלייה של כ-10% במחירן. בברנו יש ביקוש חזק נמשך לדיור גם בגלל המחסור הקבוע בדירות כאלו בברנו.

בתחום יזמות הנדל”ן ברנו שנייה רק לפראג. היזמים מקדמים פרויקטים רבים לסיפוק הביקוש הגבוה. הרבה דירות נמכרות זמן רב לפני סיום הבנייה.

ערים אחרות בצ’כיה

כמוזכר לעיל, אין בנייה משמעותית למגורים מחוץ לערים פראג וברנו בצ’כיה. לפיכך, נדל”ן למגורים המוצע בערים צ’כיות אחרות מלבד פראג וברנו כולל בעיקר דירות יד שנייה, כלומר דירות שאינן חדשות.

לפי הסטטיסטיקה של אתרי נדל”ן צ’כיים, הנגישות הגדולה של הלוואות משכנתא ב-2015 הביאה גם לעלייה כללית במחירן של דירות ישנות יותר אלו בכל הערים המשניות בצ’כיה. העלייה השנתית המשוערת במחירן של דירות ישנות בצ’כיה היתה 5-6% ב-2015. פירוש הדבר, למשל, עלייה של מאות אלפי קורונה צ’כית במחיר המבוקש עבור דירות שלושה חדרים בערים פילזן וליברץ. מגמה זו של עלייה במחירן של דירות ישנות תימשך גם ב-2016. יוצאת הדופן היחידה תהיה כנראה קרלובי-וארי, שם הביקוש לדירות קטן הודות למצב הכלכלי הקשה יותר של הרוסים שהם רוכשי הנדל”ן העיקריים בעיר זו.

גורמים אחרים עם השפעה פוטנציאלית על שוק הנדל”ן ב-2016

שינויים בחקיקה

התיקון לחוק המע”מ הצ’כי, שכבר נכנס לתוקף, הרחיב את ההגדרה של סוגי קרקעות מסוימים – גם ל”קרקע לבנייה”. הודות לשינוי זה יותר קרקעות שייכות עתה לקטגוריה זו. משום שעל עסקאות הכוללות קרקעות לבנייה חל מע”מ של 21%, קרקעות רבות (שלפי החקיקה החדשה מתאימות להגדרה של קרקע לבנייה) הן עתה יקרות יותר.

באביב 2016 עתיד חוק אשראי לקוחות להשתנות לטובת הלקוחות. הלקוחות יהיו זכאים לשלם את כל המשכנתא בכל זמן שירצו ללא תוספת עמלות וכן לשלם חמישית מהמשכנתא פעם בשנה.

שני שינויי החקיקה עשויים לגרום לעלייה קלה בשיעורי הריבית על משכנתאות בשנת 2016.

המצב הפוליטי באירופה

להגירה ההמונית שחווינו ב-2015 היתה השפעה שונה על מקומות שונים באירופה. מדינות כמו גרמניה ושבדיה מקבלות מספר גדול של בקשות למקלט, בעוד לאחרות, כמו צ’כיה, מגיעים רק מספר קטן של בקשות. לפי הסטטיסטיקה הרשמית, בשנה החולפת העניקה צ’כיה מקלט רק ל-765 פונים, מהם 20% באמת הגיעו מסוריה. גם אם צ’כיה תצטרך בסופו של דבר לקלוט את מספר הפליטים שנקבע בתכנית של האיחוד האירופי (פוליטיקאים צ’כים התנגדו עד כה לתכנית זו) גם המספר הזה יהיה קטן (1,863 פליטים ב-2016). לסיכום, ההגירה לא משפיעה על הכלכלה הצ’כית באופן ניכר, ובהחלט לא צפוייה להשפיע עליה ב-2016.

באופן כללי מסכימים הכלכלנים כי ההגירה תיטיב בעיקרה עם מדינות החברות באיחוד האירופי. הגירה יכולה לעזור לקדם צמיחה כלכלית אך היא גם פותחת פתח למתחים פוליטיים וחברתיים עצומים באיחוד האירופי. עתה כשאירופה מתמודדת עם גל ההגירה הגדול השלישי תוך 15 שנים, מדינות החברות באיחוד האירופי לא מצליחות להציג חזית מאוחדת בנושא זה. הדבר מטיל ספק רציני ביציבות העתידית של האיחוד האירופי בשנים הבאות.

לפי סוכנות הנדל”ן המובילה בפראג לקסוס – שוק הנדל”ן למגורים של פראג צפוי לגדול ב-2016 משום שרכישות להשקעה נחשבות להשקעה בטוחה לאור חוסר היציבות הכללית באירופה.

מחפשים נדל”ן להשקעה בצ’כיה? פנו אלינו