03-7221330
שוק הנדל”ן הצ’כי למגורים מחולק לשניים. חלק אחד כולל את הערים פראג וברנו, שם המכירות של נדל”ן למגורים נמצאות במגמת עלייה מזה חמש שנים. החלק השני מורכב משאר הערים בצ’כיה, בהן שוק הנדל”ן למגורים מצומצם למדי ושונה מאוד מהשווקים בפראג ובברנו. במאמר זה נתמקד במגמות האופייניות לשוק הנדל”ן בפראג משום שאלו ישפיעו בסופו של דבר על מצב הנדל”ן בצ’כיה כולה.
תוכן עניינים
1. הביקוש לדירות יקרות עולה
בשנת 2015 שליש (33%) מהדירות בפראג נרכשו במחירים שנעו בין 50 ל-60 אלף קרונה צ’כית למ”ר (כולל מע”מ). לדברי מרסל סורל, מנכ”ל חברת היזמות טריגמה, ברבעון האחרון של 2015 גדל גם חלקן של דירות שנרכשו במחיר של 60 עד 70 אלף קרונה צ’כית למ”ר (כולל מע”מ).
מאידך, המכירות של דירות זולות מוסיפות לרדת. הסיבה היא העלייה במחירן של הדירות מכל הסוגים (כולל דירות קטנות יותר) בפראג. לכן, מדי שנה קטן מספר הדירות שנמכרות בפחות מ-40 אלף קרונה צ’כית למ”ר.
2. נמשכת העלייה במכירות של דירות חדשות בפראג
בשנת 2015 נמכרו בסך הכול כ-6,500 דירות חדשות בפראג (עלייה של 6% בהשוואה ל-2014).
לפי התחזיות של חברות הנדל”ן המובילות למגורים (ראו סעיף 4), ב-2016 צפויה עלייה של 10% במכירות של דירות חדשות בפראג לעומת השנה שעברה, מ-6,500 ל-7,200 דירות חדשות. היזם המוביל, אקוספול, מעריך כי מספר הדירות החדשות שיימכרו השנה יהיה עוד יותר גבוה – 8,000. החברה מציגה נתונים דמוגרפיים התומכים בהערכה זו. לפי הנתונים של לשכת הסטטיסטיקה הצ’כית, מספר האנשים שעברו לגור בפראג גדל ב-2015 ב-10% בהשוואה ל-2014 (רוב הזרים שעברו לפראג ב-2014 הם אוקראינים, סלובקים ורוסים).
3. שינויים ועיכובים בנוגע לפיתוח העירוני מעכבים אישור פרויקטים בפראג, דבר שעלול לגרום בעתיד לעליית מחירן של כל הדירות
ההיצע של דירות חדשות בפראג הצטמצם בהדרגה ב-2015. צמצום זה נובע מירידה של 9% באישורי בנייה שהוענקו לחברות יזמות בפראג ב-2015 לעומת 2014.
מאידך, נמשך הגידול בביקוש לנכסים למגורים בצ’כיה, בעיקר כתוצאה מהעלות הנמוכה של משכנתאות בשנת 2015.
ירידה זו בהיצע של דירות חדשות מחד, והגידול בביקוש מאידך, יוצרים לחץ חזק מאוד להעלאת מחירן של כל הדירות בפראג בעתיד.
4. פראג 9 ופראג 10 הופכות לאזורים מבוקשים מאוד למגורים
רוב הדירות החדשות שהוצעו למכירה ב-2015 היו בפראג 9 (19.5% מכל הדירות החדשות). במקום השני אחרי פראג 9 נמצאת פראג 10, בה נמצאות 18.8% מכל הדירות החדשות שהוצעו למכירה בשנה שעברה. מעניינת גם העובדה כי כמעט שליש מכל הדירות שנמכרו בפראג ב-2015 היו בפראג 10.
לעין זרה נדמה שפראג 9 ופראג 10 נחשבות לאזורים המרוחקים ממרכז העיר וכנראה לא מעניינים לצורכי השקעה. אולם מי שמכיר היטב את העיר פראג גם יודע שפראג 9 ופראג 10 הינם רבעים גדולים מאד והם כולל גם שכונות שרחוקות ממרכז העיר כמו גם שכונות אטרקטיביות מאוד שקרובות יחסית למרכז (למשל, ורשוביצ’ה ומלשיצ’ה בפראג 10 וויסוצ׳אני בפראג 9).
5. כוכבי שוק הנדל”ן נותרו כשהיו
דירות בסיווג 2+kk ו-3+kk (להבנת המושג הצ’כי “kk” עיינו במאמרנו משמעותו של מונח הנדל”ן הצ’כי “kk”) הן עדיין האפשרות המועדפת על הקונים. מחירי הדירות בסיווג זה נעו ב-2015 בין 50 ל-60 אלף קרונה צ’כית למ”ר.
בפראג יש כמעט 170 חברות יזמות. אולם רק לחמש מהן נוכחות דומיננטית בתחום הפיתוח של דירות למגורים בפראג – אלו הן חברות היזמות סנטרל, אקוספול, פינפ, סקנסקה ודרמיס. “5 הגדולות” הללו אחראיות למחצית מכל הבנייה החדשה בפראג.
6. רכישת דירה (טובה) היא עדיין צורת השקעה רווחית
ב-2015 הגיעו שיעורי הריבית על משכתנאות לרמתם הנמוכה ביותר אי פעם, ולכן אנשים רבים יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה (למגורים או להשקעה). אחרי שפל חסר תקדים בשיעורי הריבית על המשכנתאות ב-2015, ב-2016 צפויה עלייה מסוימת בשיעורי הריבית. לדברי קבוצת הייעוץ הצ’כית פינסנטרום העלייה תתרחש כתוצאה מחקיקה חדשה בנוגע לאשראי צרכנים ומע”מ על קרקעות, שעתידה להיכנס לתוקף ב-2016 (קראו עוד במאמר השינוי החדש במס הרכישה על נדל”ן בצ’כיה – 2016). אולם הודות לתחרות עזה בשוק המשכנתאות הצ’כי, העלייה הצפויה בשיעורי הריבית תהיה כנראה מזערית. עלייה משמעותית יותר צפויה ב-2017.
7. יותר משקיעים צ’כיים בשוק
אבזן קורץ’, מחברת היזמות אקוספול, גם אומר כי אנשים שעד כה היססו לרכוש דירה חדשה עושים זאת כעת. הם כבר אינם חוששים להיכנס לחובות בגלל המשכנתא. הודות לצפי החיובי לגבי מצבה העתידי של הכלכלה הצ’כית, אנשים מוכנים עתה לקחת משכנתאות גבוהות יותר במקום להשתמש בחסכונותיהם לשם רכישת דירה חדשה.
אונדרי דיבליק, אנליסט מסוכנות הנדל”ן המובילה לקסוס, גם ציין כי גדל מספר האזרחים הצ’כים שאיבדו את אמונם במערכת הפנסיה הצ’כית. חוסר אמון זה מתרחב הודות לפגיעה של הממשלה בעמוד התווך של מערכת הפנסיה הצ’כית וכעת לא ברור כלל מה יהיו תשלומי הפנסיות של הדורות הבאים. אזרחים צ’כים מתחילים לחפש צורות השקעה שמרניות אחרות. במקום קרנות פנסיה הם משקיעים יותר בנדל”ן כדי להבטיח לעצמם הכנסה לאחר פרישתם.
8. האם מסתמן סוף סוף באופק פיקוח מסוים על סוכני הנדל”ן הצ’כיים?
אחת הרעות החולות של מערכת הנדל”ן בצ’כיה היא היכולת של כמעט כל אדם להפוך למתווך. בלי קורס וכמעט ללא שום פיקוח. חוק חדש שנוגע לפיקוח על שירותים של תיווך נדל”ן נמצא עתה בשלבי הכנה. מטרת החוק להגביר את ההגנה על רוכשי נכסים על-ידי קביעת כללים ברורים להסדרת הפעילות של סוכני נדל”ן, שכרגע פועלים ללא שום פיקוח.
לפי נתונים של סוכנות החדשות הצ’כית, מספר סוכני הנדל”ן בצ’כיה הוא ה-4 מבין כל מדינות האיחוד האירופי. יש כעת 15,300 סוכני נדל”ן בצ’כיה – סוכן אחד לכל 688 אזרחים. במאמר ארבע הטעויות היקרות ביותר של משקיעים זרים בצ’כיה הסברנו כי כיום לוקח “רק 2 דקות וכ-1,000 קרונה” להפוך לסוכן נדל”ן. אין היום שום מבחן, הכשרה או כללים שמסדירים את התחום.
25% מכל המשיבים לסקר שנערך השנה על-ידי האיגוד הצ’כי לפיתוח שוק הנדל”ן (AREMD), שמנסה להאיר את המגמות החשובות ביותר בתעשיית הנדל”ן הצ’כית, אומרים שלחוק זה תהיה השפעה חזקה על שוק תיווך הנדל”ן בצ’כיה.
הטיוטה הסופית של החוק החדש תוגש השנה לאישור הממשלה, והחוק החדש צפוי להכנס לתוקף ב-2017.
עוד מידע על נדל”ן בצ’כיה
