כל מה שרציתם לדעת על מס הבעלים של נדל”ן בצ’כיה

בעלים של כל נכס נדל”ן פרטי בצ’כיה חייבים לשלם כל שנה “מס בעלים” שנתי על נדל”ן שבבעלותו. המס הזה שונה ממיסים אחרים המוטלים בצ’כיה כי הוא חייב להיות משולם לשנה מראש. אז מהו בדיוק המס הזה? איך הוא מחושב? ואיך למעשה הוא משפיע מבחינה כלכלית על בעלי הנכסים?

1. מודל מס הנדל”ן בצ’כיה

מס הנדל”ן שייך לקבוצה שנקראת מיסי נכסים (Property Taxes). באופן כללי, מיסים בקבוצה זו הם מיסים שמוטלים ע”י העיריות או המדינה על נכסים. בצ’כיה מיסי הנכסים מוטלים על נכסים בבעלות פרטית (חלקות, דירות, בתים וכו’) ועל נחלות. במיוחד, מושאי מיסוי הנדל”ן בצ’כיה הם חלקות (כלומר אדמות) שרשומות במרשם הנדל”ן הצ’כי (Czech real estate cadastre), בניינים מאוכלסים או כאלו שבנייתם הושלמה, דירות ותשתיות הנדסיות שהוגדרו ככאלה בחוק רישום הנדל”ן. מיסי הנדל”ן מוערכים באופן מקומי ע”י העיריות בצ’כיה במטרה להעלות את הרווח התפעולי בעיריות. חשוב לחדד כי מס נדל”ן אינו מס קנייה – מס בשווי 4% (נכון לשנת 2017) שמשולם ע”י הקונה לאחר שרכש נכס נדל”ני. 

2. מס בעלים בצ’כיה – כמה אני צריך לשלם?

מיסי נכסים מבוססים לרוב על ערך הנכס ומס בעלים אינו יוצא דופן. איך מחושב מס הבעלים? ככלל אצבע, אם נכס הנדל”ן שלכם נמצא במיקום אטרקטיבי במרכז העיר, תשלמו מס גבוה מעט יותר מנכס בפאתי העיר. אתם יכולים להיות רגועים בכל מקרה כי ההבדלים בין מיסי הנדל”ן על נכסים שונים מסתכמים בכמה מאות קרונות צ’כיות בשנה.

המס שישולם יחושב באמצעות הכפלת שטח הנכס בחישובי המס ובמקדמים שונים. לפניכם צעדים בסיסיים לחישוב הסכום המוערך של מס הבעלים שלכם:

א. זהו במדויק את האזור שבו נמצא נכס הנדל”ן שלכם

זהו הבסיס לחישוב המס. גודלו של הנכס (במטרים) הוא הבסיס למס שממנו מחושב מס הבעלים. במקרה שאתם בעלים של דירה שכוללת מרפסת, אכסדרה, מרתף או פטיו, ודאו שאתם לא כוללים שטחים אלו בשטח הדירה הכללי לצורך קביעת בסיס המס (ראו עוד בפרק שאלות ספציפיות לגבי מיסי נדל”ן בצ’כיה).

ב. הכפילו את בסיס המס ברמת המס הספציפית

ברגע שחישבתם את שטח הנכס שלכם קבעתם למעשה את הבסיס למס הבעלים. עכשיו אתם צריכים להכפיל את אזור הנדל”ן ברמת המס. מיסי נדל”ן מוערכים ע”י חוק המס בצ’כיה לפי סוג הנדל”ן. למשל רמת המס לדירה בצ’כיה היא כרגע 2 קרונות צ’כיות למטר רבוע. מס מינימלי לבית בצ’כיה הוא גם כאן 2 קרונות צ’כיות למטר רבוע. עם זאת, לרמה זו יש להוסיף 0.75 לכל קומה מעל מפלס הקרקע. למשל אם בביתכם יש קומה אחת מעל מפלס הקרקע המס שלכם יהיה 2+0.75=2.75 למטר רבוע.

ג. הוסיפו את המקדם העירוני שנקבע ע”י חוק המיסים הצ’כי 

במידה ומושא המס הוא בית, דירה, דירה לא מאוכלסת (למשל משרד) או חלקה לבנייה, עליכם להוסיף מקדם ספציפי שנקבע ע”י חוק המיסים הצ’כי ולעיתים ע”י חוקי עזר העירוניים. הסכום שקיבלתם בשלב הקודם צריך להיות מוכפל במקדם או במקדמים. סכום המקדם תלוי בעיר בה נמצא נכס הנדל”ן וברמת הצפיפות בה. למשל המקדם של עיריית פראג הוא כרגע 5 ושל עיריית פילזן הוא 3.5.

ד. אם מושא המס הוא דירה, הוסיפו מקדם לנדל”ן לגבי בנייה שיתופית (Common Premises)

אם ברשותכם דירה עליכם להכפיל את הסכום שקיבלתם בשלבים הקודמים במקדם שכרגע הוא 1.2. מקדם זה קובע את חלקכם בדיור המשותף בבניין שבו ממוקמת דירתכם (למשל מסדרונות, מדרגות ואולמות משותפים).

דוגמא לחישוב מס בעלים של דירה בצ’כיה:

למשל, אם ברשותכם דירה בפראג בגודל של 50 מ”ר, בסיס המס שלכם הוא 50. הכפילו סכום זה ב: א – רמת המס לדירה שהיא כרגע 2 קרונות צ’כיות למטר, ב – מקדם עירוני – כרגע 5 בפראג ו – ג –מקדם של דיור משותף – כרגע 1.2. החישוב הוא 50*2*5*1.2=600 קרונות צ’כיות. מס הבעלים שלכם במקרה זה הוא 600 קרונות צ’כיות.

3. הגשת טופס דיווח מס למס בעלים

אתם לא צריכים למלא דיווחי מס לגבי נכס הנדל”ן שלכם כל שנה. עליכם מוטלת החובה לבקש החזר מס פעם אחת בלבד – בשנה שאחרי השנה שבה נרשמתם כבעלי הנכס הנדל”ני במירשם הנדל”ן הצ’כי. תאריך היעד הסופי להגשת בקשות להחזרי מס הוא תמיד סוף ינואר.

דוגמה: נאמר שהשלמתם את חוזה הרכישה לרכישת דירה בפברואר 2017. בהנחה שתירשמו במירשם כבעלים ב-4/2017 אז התאריך האחרון להגשת הבקשה להחזר מס יהיה 31/1/18

בשנים שאחרי השנה שבה קיבלתם את החזר המס הראשון לא תצטרכו לבקש זאת שוב. משרד הכלכלה (Financial office) יודיע לכם כל שנה לשלם סכום מסוים של מס בעלים (בסכום שחושב בהחזר המס). דיווח של מס זה יעשה מחדש רק אם ביצעתם שינוי משמעותי בנכס, כי יש לכך השפעה על סכום מס הבעלים. (למשל אם מכרתם את הדירה, הגדלתם את שטח הבית וכו’).

4. שאלות ספציפיות בנוגע למיסי נדל”ן בצ’כיה

יש ברשותי יותר מנכס נדל”ני אחד בצ’כיה. האם מגיע לי החזר מס?

באופן כללי הגשות טופסי דיווח מס צריכות להיות מוגשות בהתאם למיקום נכס הנדל”ן. אם ברשותכם יותר מנכס נדל”ן באותו מחוז כלכלי ביכולתם לכלול אותם בטופס אחד. עם זאת, אם ברשותכם נכסי נדל”ן במחוזות כלכליים שונים עליכם להגיש דיווח מס לכל אחד מהם.

ברשותי נכס במשותף עם בן/בת הזוג. האם עלינו לבקש שני החזרי מס?

לא, במקרה זה רק אחד מכם מגיש בקשה להחזר מס. זה שמגיש את הבקשה מייצג את שני בני הזוג בעניין זה.

האם עלי לכלול את שטח המרפסת, האכסדרה או המרתף בבסיס המס?

מרפסת, אכסדרה ומרתף לפי חוק המס נחשבים לשטחים נלווים (Accessory Premises) של הנדל”ן. לכן אין עליכם לכלול את שטחיהם בבסיס המס בבקשה להחזר המס.

האם עלי להגיש בקשה להחזר מס למוסך?

אם המוסך שלכם מוגדר בחוזה הרכישה כמקום לחנייה, אין עליכם להגיש בקשה נפרדת להחזר מס למוסך. במקרה שבו המוסך נרכש כשטח נפרד עליכם לכלול אותו בבקשה להחזר המס.

ירשתי נדל”ן. מתי עלי להגיש בקשה להחזר מס?

ירשתם דירה או בית בצ’כיה? במקרה זה עליכם לבדוק אם תהליך הירושה הושלם. מוטלת עליכם החובה להגיש בקשה להחזר מס בשנה שאחרי זו שבה הושלם תהליך הירושה או התקבל צו קיום צוואה. אם ירשתם נכס בצ’כיה אינכם הופכים אוטומטית לבעלי הנכס במירשם. עליכם להגיש בקשה לרשם הנדל”ן ולצרף אליה את ההחלטה הסופית בדבר הירושה, ללא תלות במקור ההחלטה: נוטריון ציבורי או ע”י בית משפט צ’כי.

יש לכם שאלות נוספות לגבי מיסי נדל”ן בצ’כיה? שוקלים לרכוש נדל”ן בצ’כיה? יש לכם כבר נדל”ן בצ’כיה ויש לכם שאלות לגבי ניהול הנכס? צוות היועצים שלנו עומד לרשותכם בכל שאלותיכם. צרו איתנו קשר כאן

הערה: מאמר זה נושא אופי אינפורמטיבי בלבד ואינו יכול להיחשב כייעוץ כלכלי או משפטי. כמה מחוקי המיסוי במאמר זה פושטו כדי להפוך אותם למובנים ע”י הקורא. במציאות, חישוב מס הבעלים יכול לכלול נתונים נוספים.