זהירות! תרמיות נדל”ן נפוצות בצ’כיה

למרות שעסקאות נדל”ן בצ’כיה הן בדרך כלל בטוחות למדי, גם כאן כמו בכל מקום אחר בעולם יש לנקוט ברמה מסוימת של זהירות ושיקול דעת. להלן שלושה סוגים עיקריים של תכסיסים בהם משתמשים נוכלים בתחום הנדל”ן.

מעילה בכספים המופקדים כדמי רצינות

ברוב העסקאות יש צורך לשלם “דמי רצינות”. דמי הרצינות מעידים על כך שהרוכש באמת מעוניין בנכס. לאחר תשלום סכום זה סוכנות הנדל”ן מפסיקה לפרסם את הנכס למתעניינים נוספים. דמי הרצינות עבור דירה קטנה בפראג הם כ-100,000 קורונה צ’כית.

משקיע שאיננו זהיר עלול לשלם דמי רצינות לסוכן נדל”ן מתחזה. התכסיס שבו נוקטים הנוכלים הוא פשוט וקל ליפול בפח אם אינכם מודעים להליך הסטנדרטי. זה בדרך כלל קורה כך: סוכן נדל”ן מתחזה מפרסם דירה במחיר נמוך כדי למשוך הרבה מתעניינים. אחרי שהמשקיע הפוטנציאלי בודק את הדירה ומביע עניין ברכישתה הוא מוזמן למשרדו של הסוכן. הכול נראה בסדר בגלל שהסוכן מייצג לכאורה סוכנות נדל”ן מוכרת ויש לו משרד משלו, שם נערך המו”מ. המידע שמתקבל מרשם הנכסים מעיד על כך שהנכס נקי מנקודת מבט משפטית – אין עליו משכנתא או הגבלות אחרות. המשקיע מרוצה מהתהליך החלק ולכן חותם מיד על הסכם ראשוני סטנדרטי ומשלם את דמי הרצינות.

ההתרגשות הראשונית על סגירת עסקה טובה מגיעה לקצה כעבור מספר ימים כשהמשקיע לא מצליח להשיג את הסוכן. בשלב הזה המשקיע מתחיל לחקור יותר לעומק. הוא מגלה שהדירה שהוא ראה לא באמת מוצעת למכירה וכי היא הושכרה למישהו לפרק זמן קצר. מעבר לכך, משרדו של הסוכן ריק וסוכנות הנדל”ן הידועה לא יודעת שום דבר על מי שהציג את עצמו כעובד שלה.

נציג נואש של בנק שמנסה למכור לכם משכנתא

התרמית הזו תגרום לכם בעיקר לבזבז זמן גם אם לא כסף. המשכנתאות בצ’כיה נמצאות כעת ברמת מינימום היסטורית. הבנקים מתחרים על לקוחות ומוכנים להציע עסקאות טובות מאוד על משכנתאות. זה מצב טוב עבור משקיעים אבל הוא מקשה על נציגי המכירות של המשכנתאות.

לרוע המזל, כמו בארץ, לנציגי מכירות גרועים אין שום גבול כשמדובר בהשגת לקוחות חדשים. יש המפרסמים נכסים שכלל אינם קיימים רק כדי להשיג פרטים של משקיעים פוטנציאליים. נציגים כאלו דורשים פגישה אישית וטוענים כי יש להם גישה למאגר נתונים של דירות שאינן מוצעות לציבור. ברור כי בשיתוף פעולה המבוסס על שקר אין כל תועלת וכי הוא יגרום לכם לבזבז זמן יקר לשווא.

הבטחת יתרון במכרז פומבי

בזמן השלטון הקומוניסטי, נכסים רבים היו בבעלות המדינה. אחרי מהפכת הקטיפה והמעבר לכלכלת שוק, החל תהליך ארוך של הפרטה. בתחילה נערכו הפרטות רבות ללא כל סדר וללא שקיפות ובמהלך שנות ה-1990 אנשים רבים הצליחו להתעשר במהירות. גם עתה, כעבור 25 שנה, לא כל ההפרטות הדרושות בוצעו במלואן ועדיין ישנם נכסים רבים בבעלות העיריות. למזלה של צ’כיה, כיום מתנהלות ההפרטות לפי כללים מסודרים ויש פחות סיכוי לשחיתות. נכסים מופרטים מוצעים בדרך כלל באמצעות תהליך של מכרז והמחיר הסופי משקף את מצב השוק. ועדיין ישנם נוכלים הטוענים כי הם מסוגלים להשפיע על מכרזים בזכות קשריהם ובאמצעות שוחד. היו מקרים של משקיעים ששילמו ל”בעלי השפעה” כאלו עבור עזרתם בהשגת דירות באזורים אטרקטיביים בפראג. התוצאה ברורה – הם נותרו ללא כסף, ללא נכסים, וללא אפשרות לתבוע את הנוכלים.

צ’כיה מציעה למשקיעים הזדמנויות מעניינות להשקעה בנדל”ן; לכן זהו אחד המקומות האטרקטיביים ביותר באירופה עבור משקיעים. שוק הנכסים נמצא במצב טוב והתחזית היא לצמיחה נוספת, כפי שעתיד להתפרסם בדו”ח 2015 של האיגוד לפיתוח שוק הנדל”ן.

הדוגמאות הנ”ל מהוות יוצאי דופן נדירים שאינם מעידים על הכלל. באמצעות הפעלת שיקול דעת והעזרות בחברות נדל”ן אמינות, משקיעים זרים רבים כבר נהנים מהשקעותיהם בנכסים צ’כיים.

אם נתקלתם בתרמית כזו בפראג או בצ’כיה, נשמח לסייע לכם. צרו איתנו קשר.