האם יש היום בצ’כיה בועת נדל”ן?

המצב הנוכחי של שוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה ובסלובקיה – מה הסיכונים?

הביצועים הכלכליים הטובים של הכלכלה הצ’כית מעוררים ביקוש לנדל”ן למגורים והמחירים עולים. בסלובקיה למשל, מגמה זו נראית בכל רחבי הארץ, אבל בצ’כיה, היא מרוכזת בעיקר בפראג. בשלב זה אי אפשר לדבר על בועת נדל”ן במדינות אלו, כי ההכנסות עולות בקנה אחד עם מחירי הנדל”ן.

הכלכלה הסלובקית פורחת. נתוני הצמיחה האחרונים של התמ”ג אישרו זאת. התנאים הטובים בשוק העבודה תורגמו לשיעור האבטלה הנמוך ביותר בהיסטוריה הסלובקית, אשר דוחפת את השכר כלפי מעלה במהירות. תוצאות כלכליות חיוביות גורמות לאמון צרכנים חיובי שמביא לעלייה בהוצאות הצרכנים.

כתוצאה מכך, מחירי הנדל”ן למגורים בסלובקיה כבר גדל שנה אחר שנה ברציפות מאז 2014. עם זאת, הצמיחה הייתה הדרגתית ורק לעיתים הנדל”ן רשם צמיחה דו ספרתית. זאת בניגוד לצ’כיה, שבה מדדי הביצועים הכלכליים דומים לאלה שבסלובקיה, לפחות ביחס לצריכה הביתית. אבל הדינמיקה בתחום הנדל”ן שם שונה מאוד.

ישנם מספר הסברים על ההבדלים בין המדינות בתחום הנדל”ן, למשל רמת הביקוש לעומת ההיצע. בפראג יחסית לברטיסלבה יש לחץ דמוגרפי, כוח קניה כללי גבוה יותר והיא יעד אטרקטיבי יותר להשקעה עולמית בנדל”ן מאשר בברטיסלבה. הבדל בולט הוא המיקום של עיר הבירה ביחס לדינמיקה של מחיר הנדל”ן, למשל פראג היא חוד החנית מבחינת מחירי הנדל”ן בצ’כיה, אבל בסלובקיה הדינמיקה של המחירים דומה בכל האזורים כולל עיר הבירה.

האם יש ראיות המצביעות על התפתחות בועה בשוק הנדל”ן?

זו שאלה חשובה שעולה תמיד בעתות של התרחבות כלכלית וכפי שציינו לעיל, שתי הכלכלות מצליחות היטב. עובדה נוספת שיש לקחת בחשבון היא המדיניות המוניטרית הרופפת בכלכלה הצ’כית ובאזור האירו. כמו כן, ההכנסה העולה של משקי הבית (הן בצ’כיה והן בסלובקיה) והשיעורים הגבוהים של בעלות על בתים מעוררים ביקוש נדל”ני.

כדי לבדוק אם יש או אין בועה כדאי להסתכל בנתוני ה-OECD

נתוני ה-OECD משווים בין מחירי הנדל”ן לבין המחירים בתחומים צרכניים האחרים. נתונים אלו כוללים מחירי נדל”ן נומינליים כמו גם מחירים ריאליים, כלומר מחירי הנדל”ן מחושבים בהתאם לרמת המחירים של מוצרי צריכה אחרים. אנו רואים כי עבור שתי המדינות, מחירי הנדל”ן החל מהשנים 2011-2012 גבוהים יותר מאשר מוצרי צריכה לטווח ארוך.

מגמה דומה ניתן לראות גם כיום (2018), כלומר מחירי הנדל”ן הנומינלי צומחים בקצב דומה לקצב האינפלציה של מוצרי צריכה אחרים. לכן, ההשקעה בנדל”ן היא יחסית נמוכה עבור משקי הבית הן בצ’כיה והן בסלובקיה. בנוסף, משקי הבית בשתי המדינות נהנים באופן משמעותי מהמצב הכלכלי הנוכחי, כלומר עליית מחירי הנדל”ן אינה משמעותית לעומת ההכנסה שלהם.

כמו כן, השתמשנו בנתוני OECD כדי להשוות את מחירי הנדל”ן בין המדינות השונות. היחס בין שכר דירה להכנסה מראה כי הגידול בצ’כיה, בסלובקיה ובהונגריה משמעותי גם במונחים יחסיים. עם זאת, שיעורי שכר הדירה בגרמניה ובאוסטריה עלו בהתמדה למרות המשבר הפיננסי- מה שמעיד על בועת נדל”ן. עם זאת, היחס בין מחיר הנדל”ן או שכר הדירה להכנסה בסלובקיה ובצ’כיה עדיין רחוק מהרמה שנרשמה לפני המשבר הפיננסי.

חשוב לזכור שעליות ביחס בין שכר הדירה ומחיר הנדל”ן יחסית להכנסה אינן מציינות בועה. למעשה, השוואה של צ’כיה וסלובקיה לשתי בועות נדל”ן אחרות (ספרד ואירלנד) מוכיחה דבר אחד – יש הבדלים גדולים ביחס שכר הדירה ומחיר הנדל”ן יחסית להכנסה לפני ואחרי המשבר הכלכלי, כך שלא מדובר בבועת נדל”ן.

עם זאת, זיהוי של בועה נדל”נית היא משימה קשה ובדרך כלל ניתן לעשותה רק בדיעבד. אבל למרות זאת, ההשוואה שלנו לא מצאה כל עדות לבועה של מחירי הנדל”ן, כך שאמנם המחירים בסלובקיה ובצ’כיה עולים אך לא מהר יותר מהכנסת משק הבית. למעשה, הנגישות הכלכלית של דירות עדיין נשארה ברמה שהייתה לפני המשבר הפיננסי של 2008.

רוצים לשמוע עוד על נדל”ן בפראג ועל המגמות הצפויות? דברו איתנו