פראג עוקפת את ברלין ורומא: למה בירת צ’כיה הפכה ל”חוף המבטחים” החדש של אירופה?

הנתונים החדשים חושפים תמונה מדהימה: פראג היא כבר לא “האחות הקטנה והזולה” של אירופה, אלא מעצמת נדל”ן שמשאירה אבק לבירות המערב. עבור המשקיע הישראלי, הזינוק הזה הוא לא רק סטטיסטיקה, הוא איתות להזדמנות להשקיע בעיר של יציבות וביקוש קשיח.

אם עד לפני עשור התרגלנו לחשוב על פראג כיעד לחופשה זולה או להשקעה ספקולטיבית ב”מזרח אירופה המתפתח”, שנת 2024-2025 טרפה את הקלפים. טבלה עדכנית של מחירי הנדל”ן העולמיים מציבה את פראג במקום ה-33 בעולם במחיר למ”ר נכון לעת כתיבת שורות אלו, כשהיא עוקפת בירות מערביות היסטוריות.

אבל מה מסתתר מאחורי המספרים, ולמה דווקא העלייה הזו הופכת את פראג ליעד השקעה אטרקטיבי יותר מתמיד? יצאנו לבדוק.

המהפך: פראג VS מערב אירופה

הנתון המרכזי שצריך לתפוס את העין של כל משקיע הוא המיקום היחסי. פראג (עם כ-$10,061 למ”ר במרכז העיר) יקרה היום יותר מ:

• ברלין (מקום 40, $9,033 למ”ר)
• מדריד (מקום 43, $8,844 למ”ר)
• רומא (מקום 44, $8,820 למ”ר)

למה זה טוב למשקיעים? 3 מנועי הצמיחה של פראג

במבט ראשון, מחיר גבוה עשוי להרתיע. אך במבט של משקיע, המחירים בפראג משקפים כשל שוק היצע שמהווה “תעודת ביטוח” לשמירת ערך הנכס.

1. הבירוקרטיה שעובדת בשבילך (מחסור בהיצע)

הסיבה העיקרית לזינוק במחירים היא הקושי הבלתי נתפס להוציא היתרי בניה בפראג. לפי דוחות של הבנק העולמי ונתוני Deloitte, הליך הרישוי בצ’כיה הוא מהאיטיים באירופה (יכול לקחת 5-7 שנים).

המשמעות למשקיע: אין “הצפה” של דירות. ההיצע תמיד נמוך מהביקוש, מה ששומר על מחירים גבוהים ומונע ירידות ערך חדות שראינו בערים אחרות.

2. שוק השכירות הרותח

לפי מדד דלויט האחרון, פראג היא העיר השנייה או השלישית הכי פחות ברת-השגה לתושבים מקומיים באירופה. צ’כי ממוצע צריך כ-13-15 משכורות שנתיות ברוטו (מלאות) כדי לקנות דירה.

המשמעות למשקיע: המקומיים לא יכולים לקנות, ולכן הם חייבים לשכור. זה מבטיח שוק שכירות חזק, יציב, וביקושים קשיחים שלא נעלמים גם כשהריבית עולה.

3. ביצועים לאורך זמן

בעוד שווקים בגרמניה חוו תיקון מטה בשנתיים האחרונות, השוק הצ’כי הראה עמידות יוצאת דופן וחזר לעליות מחירים מהר יותר. הגרף של Eurostat מראה עליה עקבית של עשרות אחוזים בעשור האחרון, הרבה מעל הממוצע האירופי.

הטבלה שלא משקרת: העשור ששינה את פראג

כדי להבין את גודל ההזדמנות (ואת העובדה שפראג מדביקה את הקצב למערב), הנה השוואה של המיקום והמחירים בפראג בעשור האחרון:

שנה	סטטוס שוק	מחיר ממוצע למ”ר (הערכה)	מגמה גלובלית
2015	שוק מתפתח	$3,200	נחשבה אז להזדמנות זולה. המחירים היו נמוכים ב-50% מברלין.
2019	זינוק בצמיחה	$5,100	מתחילה לעקוף את בירות מזרח אירופה (ורשה, בודפשט) בפער ניכר.
2022	שיא חדש	$7,500	עוקפת לראשונה ערים במערב אירופה ביוקר המחיה.
2025	שיא נוסף	$10,061	עוקפת את ברלין, מדריד ורומא. ממוצבת כשוק פרימיום.

בטבלה שפורסמה, תל אביב עדיין מככבת במקום ה-8 בעולם ($20,412 למ”ר) וירושלים במקום ה-11.

עבור המשקיע הישראלי, פראג מציעה כיום מתמטיקה פשוטה ומנצחת: עם מחיר כניסה שעומד על כחצי בלבד מהמחירים המקבילים בתל אביב, אתם נכנסים לשוק עוצמתי שכבר עקף בירות קלאסיות כמו ברלין ורומא, הוכחה ניצחת לחוסנו הכלכלי. השילוב הזה, יחד עם מחסור כרוני בהיצע הדירות המייצר רשת ביטחון לשמירת ערך הנכס, הופך את ההשקעה בבירה הצ’כית מהימור ספקולטיבי ל”מניה היציבה” והסולידית ביותר בתיק ההשקעות האירופי שלכם. צרו איתנו קשר ונשמח לעזור לכם לרכוש את הנכס הבא שלכם בפראג.