בכמה שכר הדירה עולה בפראג מדי שנה?

שוק השכירות בפראג הפך בעשור האחרון לאחד השווקים הדינמיים והיקרים במרכז אירופה. מצד אחד, העיר מושכת אליה תושבים חדשים, סטודנטים, זרים ומשקיעים מכל העולם. מצד שני, קצב הבנייה איטי יחסית, ההיצע מוגבל, והתוצאה היא עלייה מתמשכת בשכר הדירה. אחת השאלות המרכזיות למשקיעים היא לא רק כמה עולה לשכור דירה היום, אלא מהו קצב העלייה הממוצע בשכר הדירה לאורך זמן, והאם אפשר לבנות עליו מודל כלכלי מושכל.

הכתבה מתבססת על מחקרים אקדמיים שונים, מדדי דלוייט, נתוני איגוד בעלי הדירות בצ׳כיה ופרסומים כלכליים עדכניים. כל המספרים מתייחסים לנתונים נומינליים, לפני ניכוי אינפלציה, ונכונים לשנת 2025.

כמה עולה לשכור היום דירה בפראג?

כדי להבין את קצב העלייה, צריך קודם להבין את רמת המחירים הנוכחית.

מדד השכירות של דלוייט לרבעון השלישי של 2025 מצביע על שכר דירה ממוצע של כ־456 קרונה צ’כית למטר רבוע בחודש בפראג כולה, כאשר הרבעים המרכזיים והמבוקשים (כמו פראג 2) חוצים את רף 490 קרונה למטר רבוע.

אתרים שונים כמו Investropa, שהסתמכו על נתוני פורטלי דירות מקומיים באמצע 2025, מדווחים לעיתים על ממוצע מעט נמוך יותר, בסדר גודל של 380 קרונה צ’כית למטר רבוע.

המשמעות למשכיר או למשקיע שעבור דירת שני חדרים (2+kk) בגודל 55-60 מטר בפראג, שכר הדירה החודשי הממוצע נע כיום באזור 22-27 אלף קרונה בחודש, כשדירות במרכז ההיסטורי ובאזורים הכי נחשקים בפראג יכולות לעבור את הטווח הזה באופן משמעותי.

קצב העלייה הממוצע בשכר הדירה בעשור האחרון

בשנים 2014-2024 שכר הדירה הממוצע בעיר עלה בקצב של כ־7 אחוז לשנה בממוצע, ובכך הלך יד ביד עם קצב עליית השכר הכולל בעיר.

הנתונים של איגוד בעלי הדירות בצ׳כיה (ANB), שצוטטו בסקירה המקיפה שלנו על שוק המגורים בצ’כיה ב-2024 גם תומכים בזה. לפי האיגוד, מחירי השכירות ברחבי המדינה עלו בשנת 2023 לבדה בכ־7-8 אחוז, כאשר פראג מובילה את העליות.

במילים פשוטות, אם מסתכלים על התקופה שבין 2014-2024, אפשר לדבר על קצב עלייה ממוצע של כ־7 אחוז בשנה בשכר הדירה בפראג. מדובר כמובן בממוצע סטטיסטי על פני עשור, ולא בקצב קבוע בכל שנה.

תנודתיות: בין ירידות בקורונה לקפיצות דו ספרתיות

המספר “7 אחוז לשנה” מסתיר מאחוריו רכבת הרים לא קטנה.

בשנת 2020, בזמן משבר הקורונה, שוק השכירות בפראג חווה זעזוע חריג: אלפי דירות Airbnb עברו משוק התיירות לשוק השכירות הארוכה, והיצע הדירות להשכרה קפץ בבת אחת. מחירי השכירות בפראג צנחו אז בכ־25 אחוז ביחס לרמות השיא.

אחרי הקורונה התמונה התהפכה מהר מאוד. החזרה של התיירים, החזרה של דירות רבות לשוק הטווח הקצר, גל הפליטים מאוקראינה והקושי של משפחות צעירות לרכוש דירה בשל מחירי הרכישה והעלייה בריביות – כל אלו יצרו מחסור מחודש בדירות להשכרה. בשנים 2022-2024 דווח בעקביות על עליות חדות בשכר הדירה, ובחלק מהשנים מדובר בעליות דו ספרתיות.

כתבה שפורסמה ב־Expats.cz בתחילת 2024 והתבססה על מדד השכירות של דלוייט, הראתה שבחלק מרבעי פראג (למשל פראג 2) נרשמה עלייה שנתית של יותר מ־4 אחוז רק ברבעון האחרון של 2023, בעוד שבאחרים נרשמו אפילו ירידות זמניות. כתבה עדכנית יותר, מפברואר 2025, מדברת על צפי לעלייה של לפחות 10 אחוז בשכר הדירה הממוצע בפראג על רקע המשך המחסור בהיצע.

השורה התחתונה: קצב העלייה הממוצע בעשור האחרון הוא כ־7 אחוז בשנה, אך בתוך העשור הזה היו שנים של ירידות או קיפאון, ושנים של עליות מהירות מאוד בסדר גודל של 10-15 אחוז בשנה.

הבדלים בין שכונות וסוגי דירות בפראג

מבחינה השקעתית, חשוב להבין שלא כל הדירות ולא כל הרבעים חווים את אותו קצב של שינוי במחירי שכר הדירה.

מדד השכירות של דלוייט לרבעון הראשון של 2025 מראה שהרבעים היקרים ביותר לשכירות הם פראג 2 ופראג 3, שבהם השכירות החודשית הממוצעת חוצה את רמת 478 קרונה למטר רבוע. רבעים חיצוניים יותר, כמו פראג 9, עדיין זולים יחסית (בסביבות 420-430 קרונה למטר רבוע), אך באותו זמן מציגים קצב עלייה מהיר במיוחד, מה שמאותת על ביקוש גובר בפרברים ובאזורים מתפתחים.

בנוסף, סוג הדירה משחק תפקיד משמעותי. שכר דירה למטר בדירות קטנות (סטודיו ו־1+kk) נוטה להיות גבוה יותר, התחרות עליהן גדולה והן רגישות יותר לשינויים בביקוש מצד סטודנטים וזרים. דירות 2+kk ו־3+kk במיקומים טובים נהנות בדרך כלל משילוב מאוזן של ביקוש יציב מצד משפחות וזוגות, ושיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן.

השוואה לצ׳כיה כולה ולאיחוד האירופי

כדי לשים את פראג בהקשר רחב יותר, כדאי להשוות את קצב עליית שכר הדירה בעיר לקצב הארצי והאירופי.

מדד מחירי השכירות לצ׳כיה כולה, לפי מדד המחירים לצרכן (HICP) של FRED עלה מרמת בסיס של 100 נקודות ב־2015 לרמה של כ־149.8 נקודות במרץ 2025. מדובר בעלייה מצטברת של כמעט 50 אחוז בעשור, שמתורגמת לקצב עלייה ממוצע של כ־4.1 אחוז בשנה בשכר הדירה הארצי.

נתונים שנותחו על בסיס מידע מלשכת הסטטיסטיקה האירופית Eurostat מראים שבאותה תקופה גדל גם חלקם של השוכרים בכלל משקי הבית בצ׳כיה, מכ־21.1 אחוז ב־2014 לכ־25.3 אחוז ב־2024, מה שמעיד על מעבר מבעלות לשכירות בקרב חלק מהאוכלוסייה.

לשם השוואה, באיחוד האירופי כולו מחירי השכירות עלו בכ־26-27 אחוז בלבד בין 2010 לסוף 2024, קצב נמוך משמעותית מהעלייה שנרשמה בצ׳כיה ובפרט בפראג.

השילוב בין קצב עלייה מהיר יותר מהממוצע האירופי לבין מחסור כרוני בהיצע בפראג מסביר מדוע העיר מדורגת כיום בין הבירות היקרות באירופה מבחינת שכר דירה ביחס להכנסה המקומית.

האם אפשר לבנות על עלייה שנתית של 7 אחוז בשנה?

מה המשמעות המעשית למשקיע ישראלי שחושב לרכוש דירה להשקעה בפראג ולהשכיר אותה לטווח ארוך?

במבט היסטורי, יש בסיס טוב להנחה שהעלייה הנומינלית הממוצעת בשכר הדירה בפראג בעשור האחרון עמדה על כ־7 אחוז בשנה. עם זאת, מדובר בנתון ממוצע על פני תקופה תנודתית מאוד, שבה היו גם שנים של ירידה חדה וגם שנים של קפיצה דו ספרתית.

לצורך בניית מודל כלכלי סולידי, אפשר להשתמש בכלל האצבע הבא:

1. בטווח בינוני של 5-10 שנים, הנחה שמרנית תהיה עלייה נומינלית של כ־5-7 אחוז בשנה בשכר הדירה בפראג, תוך הבנה שבשנים מסוימות הקצב יכול להיות נמוך יותר ואף שלילי, ובשנים אחרות גבוה משמעותית.
2. למיקומים מרכזיים וחמים במיוחד (פראג 1-3, אזורים מבוקשים סביב קווי מטרו ופרויקטים חדשים) אפשר לשקול בתרחיש האופטימי הנחה של 7-9 אחוז בשנה, אבל חשוב מאוד להריץ גם תרחיש שמרני יותר של 3-4 אחוז.
3. בכל מקרה, צריך לזכור שמדובר בעלייה נומינלית. אם האינפלציה בצ׳כיה גבוהה, חלק מהעלייה בשכר הדירה “נאכל” על ידי עליית מחירים כללית במשק.

מבט קדימה: מה צפוי לשכר הדירה בפראג בשנים הקרובות

דוחות עדכניים של גופים מקצועיים צופים שהלחץ כלפי מעלה על שכר הדירה בפראג לא ייעלם בקרוב, בין היתר בשל מחסור מתמשך בדירות, כניסה של משקיעים מוסדיים לשוק השכירות והמשך מגמת המעבר משוק הרכישה לשוק השכירות.

במקביל, פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית ובנייה על קרקעות חקלאיות צפויים להוסיף אלפי דירות חדשות לפראג בעשור הקרוב. אך לפי הניתוחים של דלוייט ושל גופים נוספים, ההיצע המתוכנן רחוק מלסגור את הפער מול הביקוש, ולכן גם בעתיד הקרוב אין צפי ל”הצפה” של השוק בדירות להשכרה.

מנקודת המבט של משקיע, המשמעות היא שסביר להניח שהלחץ כלפי מעלה על שכר הדירה יימשך, גם אם הקצב יתמתן מעט לעומת השנים הקודמות.