דף הבית » סיכום שנת הנדל"ן 2017 בצ'כיה ותחזית לשנת 2018

סיכום שנת הנדל"ן 2017 בצ'כיה ותחזית לשנת 2018

מחקר מקיף זה נועד למשקיעים זרים המבקשים להשקיע באחד השווקים האטרקטיביים ביותר באירופה – צ'כיה. המחקר מבוסס על מספר ניתוחי שוק ועל הניסיון היומיומי שלנו. המחקר שואף לזהות מגמות בתחום הנדל"ן למגורים בצ'כיה ב-2018 ולסקור את התחזיות לשנים הקרובות. המחקר מתמקד בשוק הנדל"ן בפראג שהוא הדומיננטי בצ'כיה מסיבה אחת – 65% מכלל עסקאות הנדל"ן בצ'כיה מתבצעות בעיר הזן. שוק הנדל"ן השני בגודלו בצ'כיה הוא בברנו (10%), אבל אם לא צוין אחרת – הכוונה היא לפראג.

סקירה מהירה של שוק הנדל"ן למגורים ב-2017

הצמיחה המואצת של מחירי הדירות בשנתיים האחרונות נגרמה מגורמים ייחודיים שהשתלבו בנקודת זמן אחת. החשובים בהם הם: עלייה בביקושים לאחר המשבר הכלכלי העולמי, משכנתאות זולות מאוד, השתת מס הרכישה על הצד של הקונה, חוק צ'כי חדש בתחום ההלוואות ותקנות מחמירות בתחום המשכנתאות ע"י הבנק הלאומי הצ'כי (CNB). אנשים רבים רצו לסיים את עסקאות הנדל"ן שלהם לפני ששינויים אלו נכנסו לתוקף. 

סקירת שנת 2018 – התייצבות עם מגמת עליה לאחר שנתיים רותחות 

רוב האנליסטים צופים ששוק הנדל"ן יתקרר מעט ב-2018 לאחר שנתיים רותחות, לכן מחירי הדירות למגורים במיקומים המרכזיים בפראג צפויים לעלות ב-5-10% השנה או להישאר בעינם – תלוי במיקום הספציפי של הנדל"ן. כמה אנליסטים צופים אפילו ירידה קטנה בקטגוריה של דירות יד שנייה מחוץ לפראג – מיקומים שמבוקשים ע"י בני המעמד הנמוך ומעמד הביניים. 

שוק המשכנתאות השנה מעוצב ע"י משכנתאות יקרות יותר ולכן הביקוש עבורן נמוך יותר. המשכנתאות הופכות יקרות יותר ולכן הן נגישות פחות למעמד הבינוני בצ'כיה, כך שייתכן שתהיה לכך השפעה על שוק הנדל"ן בשנים הבאות. עם זאת, כרגע הכלכלה הצ'כית היא במצב יוצא מן הכלל וצפויה לצמוח עוד: האבטלה נמוכה מאוד והמשכורות צומחות. למעשה, בגלל התנאים הכלכליים הנוחים לאנשים יש עדיין מוטיבציה רבה לרכוש נדל"ן למרות החמרת תנאי המשכנתאות. (נפרט על כך בהמשך).

מגמות אלו ומגמות שיפורטו בהמשך צפויות לשמור על מחירי הנדל"ן ב-2018 ברמה דומה ל-2017. צפוי שהביקוש לנדל"ן ימשיך להיות גבוה הן בפראג והן בערים נוספות בצ'כיה.

פירוט של טרנדים בשוק הנדל"ן למגורים בצ'כיה ב-2018 מנקודת המבט של המשקיעים

דמוגרפיה – גדילה של אוכלוסיה מקומית והגירה 

האוכלוסיה בצ'כיה צומחת שוב ושנת 2016 נחשבה כשנת הבייבי-בום הצ'כית. ללא קשר לצמיחה בשיעור הילודה המקומי, האוכלוסיה הצ'כית גדלה בהתמדה הודות להגירה חיובית. על פי הנתונים של עיריית פראג עד 2030 צפויים להגיע לעיר 150,000 תושבים נוספים. מספר זה מבוסס על נתונים סטטיסטיים רשמיים, אך הערכות לא רשמיות צופות עליות גדולות יותר באוכלוסייה. אולי מיותר לציין, אבל יש לספק את הצורך הזה באמצעות דיור – הן בנייה של דירות חדשות והן דירות יד שניה.

הבנייה של דירות חדשות מתקדמת באיטיות רבה, הן בפראג והן בברנו כפי שדיווחנו בעבר. היתרי הבנייה למגורים יוצרים מתח בין העירייה לקבלנים, למשל הקבלנים מתלוננים על הזמן שנדרש לצורך אישור פרויקטים חדשים. מלבד פרוצדורות אדמיניסטרטיביות ארוכות בשני השווקים הנדל"ן הגדולים בצ'כיה (פראג וברנו), יש גם מאבק לגבי הצביון שיישא הפיתוח העירוני החדש. ומכיוון שחוקי בנייה הרלוונטים משתנים מאוד לאט (ועל כך בהמשך) צפוי שהיצע הדירות בפראג ובברנו יירד, כך שיגבר הלחץ על מחירי הדירות.

משכנתאות – שיעורי ריבית שצפויים לעלות 

המשכנתאות נעשות יקרות יותר ונגישות פחות למעמד הבינוני בצ'כיה. למה? ראשית – שיעורי הריבית הנמוכים הפכו להיסטוריה ועלו מ-1.77% בדצמבר 2016 ועד 2% ב-2017. הצמיחה המשיכה גם ב-2018 וצפויה לעלות לרמה של 2.5%. ברוקרים למשכנתאות צופים ששיעורי הריבית יגיעו אפילו ל-3% ב-2018 ויתאימו לתחזיות הבנק המרכזי הצ'כי. זה ישפיע במיוחד על הנגישות של משכנתאות גבוהות. חשוב לציין מדובר בשיעורי ריבית קבועה עם תחנות יציאה – כלומר עדיין מחירי הריביות זולים מאד (כל עוד הריבית מתחת ל 3% זה נחשב זול יחסית) 

חישוב ההתפתחות העתידית של המשכנתאות (בקרונות צ'כיות)

גלילה למעלה דילוג לתוכן

סכום המשכנתא

1 מיליון קרונות צ'כיות

2 מיליון קרונות צ'כיות

3 מיליון קרונות צ'כיות

החזר חודשי ב-2017 (בריבית של 2.1%)

5160

10213

15319

החזר חודשי ב-2018 (בריבית של 2.5%)

5299

10598

15897

החזר חודשי ב-2017 (בריבית של 3%)

5546

11092

16638