סיכום שנת הנדל”ן 2017 בצ’כיה ותחזית לשנת 2018

מחקר מקיף זה נועד למשקיעים זרים המבקשים להשקיע באחד השווקים האטרקטיביים ביותר באירופה – צ’כיה. המחקר מבוסס על מספר ניתוחי שוק ועל הניסיון היומיומי שלנו. המחקר שואף לזהות מגמות בתחום הנדל”ן למגורים בצ’כיה ב-2018 ולסקור את התחזיות לשנים הקרובות. המחקר מתמקד בשוק הנדל”ן בפראג שהוא הדומיננטי בצ’כיה מסיבה אחת – 65% מכלל עסקאות הנדל”ן בצ’כיה מתבצעות בעיר הזן. שוק הנדל”ן השני בגודלו בצ’כיה הוא בברנו (10%), אבל אם לא צוין אחרת – הכוונה היא לפראג.

סקירה מהירה של שוק הנדל”ן למגורים ב-2017

הצמיחה המואצת של מחירי הדירות בשנתיים האחרונות נגרמה מגורמים ייחודיים שהשתלבו בנקודת זמן אחת. החשובים בהם הם: עלייה בביקושים לאחר המשבר הכלכלי העולמי, משכנתאות זולות מאוד, השתת מס הרכישה על הצד של הקונה, חוק צ’כי חדש בתחום ההלוואות ותקנות מחמירות בתחום המשכנתאות ע”י הבנק הלאומי הצ’כי (CNB). אנשים רבים רצו לסיים את עסקאות הנדל”ן שלהם לפני ששינויים אלו נכנסו לתוקף. 

סקירת שנת 2018 – התייצבות עם מגמת עליה לאחר שנתיים רותחות 

רוב האנליסטים צופים ששוק הנדל”ן יתקרר מעט ב-2018 לאחר שנתיים רותחות, לכן מחירי הדירות למגורים במיקומים המרכזיים בפראג צפויים לעלות ב-5-10% השנה או להישאר בעינם – תלוי במיקום הספציפי של הנדל”ן. כמה אנליסטים צופים אפילו ירידה קטנה בקטגוריה של דירות יד שנייה מחוץ לפראג – מיקומים שמבוקשים ע”י בני המעמד הנמוך ומעמד הביניים. 

שוק המשכנתאות השנה מעוצב ע”י משכנתאות יקרות יותר ולכן הביקוש עבורן נמוך יותר. המשכנתאות הופכות יקרות יותר ולכן הן נגישות פחות למעמד הבינוני בצ’כיה, כך שייתכן שתהיה לכך השפעה על שוק הנדל”ן בשנים הבאות. עם זאת, כרגע הכלכלה הצ’כית היא במצב יוצא מן הכלל וצפויה לצמוח עוד: האבטלה נמוכה מאוד והמשכורות צומחות. למעשה, בגלל התנאים הכלכליים הנוחים לאנשים יש עדיין מוטיבציה רבה לרכוש נדל”ן למרות החמרת תנאי המשכנתאות. (נפרט על כך בהמשך).

מגמות אלו ומגמות שיפורטו בהמשך צפויות לשמור על מחירי הנדל”ן ב-2018 ברמה דומה ל-2017. צפוי שהביקוש לנדל”ן ימשיך להיות גבוה הן בפראג והן בערים נוספות בצ’כיה.

פירוט של טרנדים בשוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה ב-2018 מנקודת המבט של המשקיעים

דמוגרפיה – גדילה של אוכלוסיה מקומית והגירה 

האוכלוסיה בצ’כיה צומחת שוב ושנת 2016 נחשבה כשנת הבייבי-בום הצ’כית. ללא קשר לצמיחה בשיעור הילודה המקומי, האוכלוסיה הצ’כית גדלה בהתמדה הודות להגירה חיובית. על פי הנתונים של עיריית פראג עד 2030 צפויים להגיע לעיר 150,000 תושבים נוספים. מספר זה מבוסס על נתונים סטטיסטיים רשמיים, אך הערכות לא רשמיות צופות עליות גדולות יותר באוכלוסייה. אולי מיותר לציין, אבל יש לספק את הצורך הזה באמצעות דיור – הן בנייה של דירות חדשות והן דירות יד שניה.

הבנייה של דירות חדשות מתקדמת באיטיות רבה, הן בפראג והן בברנו כפי שדיווחנו בעבר. היתרי הבנייה למגורים יוצרים מתח בין העירייה לקבלנים, למשל הקבלנים מתלוננים על הזמן שנדרש לצורך אישור פרויקטים חדשים. מלבד פרוצדורות אדמיניסטרטיביות ארוכות בשני השווקים הנדל”ן הגדולים בצ’כיה (פראג וברנו), יש גם מאבק לגבי הצביון שיישא הפיתוח העירוני החדש. ומכיוון שחוקי בנייה הרלוונטים משתנים מאוד לאט (ועל כך בהמשך) צפוי שהיצע הדירות בפראג ובברנו יירד, כך שיגבר הלחץ על מחירי הדירות.

משכנתאות – שיעורי ריבית שצפויים לעלות 

המשכנתאות נעשות יקרות יותר ונגישות פחות למעמד הבינוני בצ’כיה. למה? ראשית – שיעורי הריבית הנמוכים הפכו להיסטוריה ועלו מ-1.77% בדצמבר 2016 ועד 2% ב-2017. הצמיחה המשיכה גם ב-2018 וצפויה לעלות לרמה של 2.5%. ברוקרים למשכנתאות צופים ששיעורי הריבית יגיעו אפילו ל-3% ב-2018 ויתאימו לתחזיות הבנק המרכזי הצ’כי. זה ישפיע במיוחד על הנגישות של משכנתאות גבוהות. חשוב לציין מדובר בשיעורי ריבית קבועה עם תחנות יציאה – כלומר עדיין מחירי הריביות זולים מאד (כל עוד הריבית מתחת ל 3% זה נחשב זול יחסית) 

חישוב ההתפתחות העתידית של המשכנתאות (בקרונות צ’כיות)

סכום המשכנתא	1 מיליון קרונות צ’כיות	2 מיליון קרונות צ’כיות	3 מיליון קרונות צ’כיות
החזר חודשי ב-2017 (בריבית של 2.1%)	5160	10213	15319
החזר חודשי ב-2018 (בריבית של 2.5%)	5299	10598	15897
החזר חודשי ב-2017 (בריבית של 3%)	5546	11092	16638

לא רק שיעורי הריבית עולים והמדיניות המחמירה של הבנק המרכזי הצ’כי בתחום המשכנתאות ממשיכה (קראו כאן עוד), יתר על כן, מינואר 2018 הבנקים בצ’כיה החלו לציית לכלל של מקסימום 80% משכנתא. בדרך כלל הם מעניקים ללוקחי המשכנתאות הלוואה מקבילה למשכנתא, כך ששיעור המשכנתא לא עולה על 80%.

התפתחות זו בהחלט לא מזיקה למשקיעים מקומיים ולמשקיעים זרים. שיעורי הריבית בבנקים צ’כים נחשבים עדיין נמוכים ברמה עולמית, כך שמשקיעים מקומיים מחפשים אלטרנטיבה לחשבונות שבו הם מפקידים את חסכונותיהם. למרות ששיעורי הריבית גדלים, הם עדיין נחשבים זולים וסבירים למשקיעים זרים בתחום הנדל”ן.

נגישות לדירה – עלייה במחירי הדירות ובמחירי השכירות 

מספר אנשי המעמד הבינוני בפראג שיכולים להרשות לעצמם מבחינה כלכלית לרכוש דירה ימשיך לרדת. הסיבה העיקרית לכך היא עלייה דרמטית במחיר הדירות החדשות בשנתיים האחרונות והמשכנתאות הגבוהות. על פי הסטטיסטיקה נגישות של דירות (שנמדדת ע”פ כוח הקנייה) היא הנמוכה ביותר בהיסטוריה של צ’כיה. בממוצע נדרשות 11 שנים כדי לרכוש דירת 70 מ”ר. סטטיסטיקה זו של realitymix.cz (אחד הפורטלים המובילים בתחום הנדל”ן למגורים בצ’כיה) מראה איך השתנה מחירה של דירת 60 מ”ר עם הזמן.

ירידה של הנגישות לדירה בקרב המעמד הבינוני יוצר לחץ על מחירי השכירות. בשנה שעברה הם גדלו בשיעור רב יותר ממחירים של דירות חדשות – במקומות רבים העלייה השנתית הממוצעת הייתה 25% . התפתחות זו חיובית למשקיעים כי היא ממתנת את הסיכון בהשקעה. אמנם הסטטיסטיקה של הקבלנים שונה, אבל ניתן להניח שכשליש מהדירות למגורים בפראג נרכשות למטרות השקעה.

התפתחותה של הכלכלה הצ’כית והשפעתה על המשכורות

הכלכלה הצ’כית נמצאת במצב יוצא מן הכלל וגדלה בהתמדה ב-5 השנים האחרונות. המשכורות צומחות בכל המגזרים והאבטלה נמוכה ובפראג היא כמעט ואינה קיימת. ע”פ הערכות של אנליסטים צ’כים הכלכלה כרגע מאוזנת ונמצאת בשיאה. המצב העתידי תלוי כמובן בשווקים הגלובליים אבל עד כה כולם אופטימיים. למעשה הבעיה העיקרית היא לא חוסר עבודה אלא חוסר בכוח עבודה של שני המגזרים: עובדי צווארון כחול וצווארון לבן.

תחזיות אופטימיות לגבי העתיד של הכלכלה הצ’כית והביקוש לכוח עבודה הובילו לצמיחה בשכר ב-2017. מגמה זו נמשכת גם ב-2018 והאינפלציה השנה צפויה להגיע ל-2.5%. כשלוקחים בחשבון את האינפלציה השכר צפוי לגדול השנה ב-4-5%. 

ב-2017 האבטלה ירדה ב-3% ולפי התחזית של הבנק המרכזי הצ’כי השנה היא תרד ב-2.6%. מגמות אלו יוצרות הזדמנות לעובדים לבקש ולקבל העלאה, כי המעסיקים מעוניינים לשמור על כוח עבודה איכותי. שילוב של עלייה במשכורות, אינפלציה נמוכה וחוסר אטרקטיביות של חסכונות בבנקים יובילו להשקעות בתחום הנדל”ן.

חוקים חדשים – Airbnb, Building Act וחוקים נוספים בתחום הנדל”ן.

כמו בשאר העולם, תופעת ה- Airbnb שיבשה את שוק הנדל”ן בפראג במיוחד בפראג 1. כ-11,000 דירות בפראג רשומות כיום באתר Airbnb. עד עכשיו גופי החקיקה הצ’כית לא אכפו את שירותי האירוח המשותפים. שירותים אלו כיום פועלים בשטח “אפור” אבל אין המשמעות שהם אינם בלתי-חוקיים, כי יש מחלוקות שונות בתחום הפרשנות המשפטית וע”פ חוות דעת משפטיות (של משרד האוצר, עיריית פראג, פסיקות של בתי המשפט) המצב ישתנה מעט בקרוב. גופים ממשלתיים צ’כים בשיתוף עיריית פראג מכינים כעת חקיקה חדשה שתגדיר כללים חדשים, למשל לשירותי אירוח משותפים כמו Airbnb ולשירותי תחבורה משותפים כמו Uber.

בחודש ינואר צפוי להיכנס לתוקפו תיקון לחוק בשם Building Act. המשרד לפיתוח אזורי העביר תיקון לחוק במטרה אחת – לתקן את הבעיות שגורמות להאטה בבניית פתרונות מגורים חדשים בפראג ובברנו. התיקון לחוק משלב פרוצדורות מנהליות שונות (למשל בתחום השפעה סביבתית, תכנון עירוני והליכים בתחום אישורי הבנייה) לנוהל אחד כדי לקצר את משך התהליך. למרות שהקבלנים מקדמים בברכה את החוק החדש ורואים אותו כצעד בכיוון הנכון, הם לא מאמינים שזהו פתרון לטווח ארוך. רוב הקבלנים ספקנים לגבי השפעתו של התיקון לחוק בקיצור זמן קבלת ההחלטות בגופים ציבוריים. למעשה, כיום יש לעמוד בכ-40 חוקים אחרים לצורך קבלת אישור בנייה (בטיחות אש, בריאות הציבור, ניהול מים וכו’). הקבלנים מניחים שאם לא יאומץ חוק בנייה חדש שירכז את כל האישורים במקום אחד, שום דבר לא ישתנה. הם גם מניחים שהחוק החדש לא יביא לשוק דירות חדשות בקצב גבוה יותר. לכן הצע של דירות חדשות בפראג ובברנו בשנים הבאות לא צפוי לעמוד בדרישות השוק, כלומר מחירי הדירות יישארו גבוהים.

כפי שכתבנו פעמים רבות בעבר, צ’כיה מחכה זמן רב מדי לתקנות חדשות בתחום הבנייה. בשל הבחירות ושנויים בהרכב הממשלה החוק החדש לא צפוי להיכנס לתוקף בקרוב ונשאלת השאלה – כמה זמן זה עוד ייקח? 

טרנדים עיקריים בשוק הדירות החדשות בפראג 

המבנה של מחירי דירות חדשות השתנה משמעותית בשנים האחרונות. דירות מתחת ל-45,000 קרונות צ’כיות למ”ר נעלמו לחלוטין מההיצע של הקבלנים. המחיר למ”ר של דירה חדשה בפראג קפץ בממוצע בשנים האחרונות מ-60,000 ל-90,000 קרונות צ’כיות. יתר על כן, דירות רבות נרכשות ע”י משקיעים בשלב הפיתוח הראשוני, כלומר מתבצעת מכירה מראש כאשר הדירות נמצאת “על הנייר”. לאחר מכן המשקיעים מוכרים את הדירות ונהנים מרווחים שמשפיעים על מחיריהן של דירות חדשות.

הגרף הבא מייצג את השנוי במחיריהן של דירות חדשות בשנים 2013-7. החישוב אינו כולל מקרים קיצוניים כלומר נוכה ממנו 5% מסך הדירות היקרות והזולות. הגרף מראה שהמחיר הממוצע לדירה חדשה עלה במהירות מהמחצית השנייה של 2015 בכמעט 50%. הצמיחה הדרמטית ביותר התרחשה בשכונות הפופולריות של פראג : פראג 1,2 ו-6. 

שני מחקרים שבדקו חברות קבלניות ושפורסמו ב-2017 ע”י חברות הייעוץ KPMG ו-CEEC הדגישו כי הביקוש לנדל”ן למגורים בצ’כיה צפוי לעלות ב-2018. השוק של דירות חדשות בפראג מונע ע”י שני חוסרים: חוסר בהיתרי בנייה חדשים וחוסר באדמות איכותיות לבנייה. המקומות האטרקטיבים ביותר המתאימים לפיתוח שכונות מגורים חדשות מנקודת מבט קבלנים הם פראג 5,9 ו-10. קבלנים ימשיכו להתמקד בדירות קטנות בפריסה של 2+kk עם פיתוח סביבתי. יותר מ-75% מהקבלנים ביקשו מהמתכננים להעלות את מחירי הדירות בפראג ב-4% ב-2018. עם זאת, מספר הדירות החדשות שייצאו לשוק בפראג ייגדל רק במעט ב-2018 ויהיה 0.6%.

רוב יזמי הנדל”ן מעריכים שמחירי הדירות החדשות ימשיכו לעלות בשנתיים הקרובות, אך הצמיחה לא תהיה דרמטית כמו שהיו בשנתיים האחרונות. ישנן מספר סיבות לכך: ראשית – דיור בר השגה תלוי בעליית המשכורות ובגלל שהעלייה במשכורות נחשבת למתונה, היא אינה משקפת כרגע את העלייה במחירים של דירות חדשות. למעשה, אין רבים במעמד הביניים הצ’כי שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה ב-90,000 קרונות צ’כיות למ”ר, המחיר הממוצע לדירה חדשה ב-2017. דוגמה אחת בולטת מעל הכל: בהודעה לעיתונות של אחת החברות הקבלניות הגדולות בצ’כיה, Central Group, נכתב שמחירה של דירת סטודיו ב-2018 שווה למחירה של דירת 2+kk לפני שנתיים. 

טרנדים אזוריים 

לפי הפורטל cenovamapa.org שמספק מידע על הנדל”ן בצ’כיה, מחירי העסקה האמיתית למ”ר ב-2017 לכל סוגי הדירות בפראג (חדשות ויד שנייה) היה 65,000 קרונות צ’כיות (להשלמת התמונה – המחיר הנדרש הממוצע של דירה בפראג היה 73,526 קרונות צ’כיות – עלייה של 10% בחישוב שנתי), 50,000 באזור ברנו, 35,000 באזור פילזן ו-29,000 באזור ליברץ. 

פילזן הפכה לאזור השלישי בצ’כיה במספר הדירות החדשות שעומדות למכירה. המחיר הממוצע הנדרש לדירה חדשה בפילזן הוא 49,000 קרונות צ’כיות למ”ר – 1000 קרונות צ’כיות מעל הממוצע הארצי. המחיר הממוצע של דירה בפילזן הוא 2.5 מיליון קרונות צ’כיות. בהתחשב בצמיחה הדרמטית של מחירי הדירות בפראג, מעדיפים רבים להשקיע בנכסים מניבים בפילזן. לכן מתווכי נדל”ן רבים יציעו השקעות נדל”ן בפילזן ולא בפראג.

מחירי הדירות החדשות עולים גם בערים אחרות בצ’כיה במיוחד בברנו ובאולמוץ. בברנו ההליכים לאישור פיתוח של פתרונות מגורים חדשים איטיים ודומים מאוד לפראג. מתווכי נדל”ן צופים עלייה של 7% במחירים של דירות חדשות בברנו ב-2018. ירידה מתמשכת בהצע דירות חדשות בפראג ובברנו משפיעה גם על מחירי דירות יד שניה.

תמצית מנהלים למשקיעים זרים

רוב המומחים העוסקים בתחום הנדל”ן ומתווכי נדל”ן לא רואים בצ’כיה בועה נדלנ”ית. להיפך, הם טוענים שהצמיחה במחירי הנדל”ן מבוססת על גורמים אמיתיים – יותר ויותר אנשים באים לחיות ולעבוד בפראג ובברנו (ובערים נוספות) ובניינים חדשים כמעט ואינם מוקמים. נגישות נמוכה לדיור תאלץ מקומיים לדחות את רכישות הנדל”ן או לרכוש נדל”ן מחוץ לפראג (זוהי כבר מגמה כי יזמים רבים רוכשים קרקעות ובונים פרויקטים חדשים למגורים בסביבות פראג).

לשינויים בחוק המשכנתאות אין עדיין השפעה רבה על משקיעים זרים. הם בכל מקרה לא מחפשים 100% LTV. למרות ששיעורי הריבית ממשיכים לעלות הם עדיין יחסית נמוכים. במילים אחרות, המשכנתאות עדיין זולות ונגישות עבור משקיעים זרים. על פי מחקרים של חברות קבלניות שפורסמו ב-2017 ע”י חברות הייעוץ KPMG ו- CEEC, כל דירה חמישית בפראג (23%) נרכשת ע”י זרים. עם הדמוגרפיה והמשכנתאות הסבירות בצד אחד וצמיחת מחירי השכירות ב-2017 מצד שני, רכישות של נדל”ן להשקעה בפראג ובערים צ’כיות נוספות (ברנו, אולמוץ, פילזן) מחזירות את ההשקעה באופן משביע רצון.

זהו בינתיים. אנחנו מקווים שעשינו לכם סדר בדברים. ואם אתם שוקלים השקעת נדל”ן בצ’כיה, הצטרפו ללקוחות מרוצים רבים שהשקיעו בעזרתנו בנכסים מניבים בפראג.

צרו איתנו קשר. נשמח לסייע גם לכם.