השינוי בחוק מס הרכישה בצ’כיה

מס רכישה בצ’כיה – המודל הישן

מכירה של נדל”ן יד שנייה בצ’כיה (חוץ מאשר מכירה של דירה חדשה מקבלן) מחויבת במס (transfer tax) במדינה. בעבר נקרא המס הזה בקיצור מס רכישת נדל”ן, Real Estate Acquisition Tax או בקיצור REAT. המס עמד על סך של 4% מערך הנכס הנמכר.

מס רכישה בצ’כיה – המודל החדש

לפי החוק החדש שיכנס לתוקף החל מאפריל 2016 את המס הזה ישלם הקונה ולא המוכר, כפי שהיה נהוג עד כה.

לפי חוק הנדל”ן הישן, הרוכש היה רק הערב לחבות המס של המוכר ורק במקרה שהמוכר לא שילם את המס, רשויות המס יכלו לגבות את המס מהקונה אך עם זאת, הייתה אפשרות, כל עוד הדבר בהסכמת שני הצדדים, להחיל את תשלום מס הרכישה על הרוכש.

החוק החדש הוכן על מנת לפשט את החקיקה הישנה בנושא. מהיום לא תהיה אופציה לתשלום של מס הרכישה ע”י מישהו אחר מלבד הקונה.

בסיס מס ה-REAT הוא 4% והוא נקבע לפי ערך הנכס. לאו דווקא לפי מחיר רכישתו כדי למנוע מצבים בהם ייעשו מניפולציות על מחיר הנכס בכדי להימנע או להוריד את תוספת התשלום הנובעת ממס הרכישה. כלומר במידה ומחיר הרכישה נראה חשוד לרשויות המס הם יכולים לדרוש שמאות של הנכס והמס יחושב מהשמאות של הנכס ולא ממחיר הרכישה המדווח.

מה יקרה בעתיד?

מומחים מעריכים שאט אט מחירי הנדל”ן יעלו בכ-3.8% בעקבות השינוי הזה. לחוק החדש גם יכולה להיות השפעה מסוימת על שוק המשכנתאות, במיוחד במקרים שקונה לוקח 100% משכנתא על הבית (זה אפשרי רק במקרה שהקונה הוא בעל אזרחות צ’כית וחי בצ’כיה). השאלה שנותרה פתוחה היא האם הבנקים יהיו מוכנים להלוות כסף לקונה גם לצורך כיסוי 4% של מס הרכישה.

יתרונות וחסרונות

החיסרון הגדול במודל החדש של מס הרכישה הוא העובדה שבעצם כל נכס “יעלה” 4% יותר ממחירו האמיתי למוכר אך עם זאת יש יתרון ברור לרוכשים. אחד היתרונות הגדולים הגלומים הקניית נכס בצ’כיה היא העובדה שערך הנכס עולה עם השנים (בין השנים 2013-2015 עלו מחירי הנכסים בפראג ביותר מ-15% בממוצע ומגמה זו צפויה להמשיך) ולכן עם מכירת הנכס במידה והמשקיע ירצה לממשו, 4% יושתו על הקונה – וברור שהסכום יהיה גבוה יותר ככל שערך הנכסים בפראג יעלה.