נדל”ן בפראג – סיכום שנת 2016 ומבט אל 2017

בשנת 2016 כל סוגי הנדל”ן בצ’כיה חוו עליות ערך, אך היה זה הנדל”ן למגורים שרשם את העלייה הגבוהה ביותר. בשנת 2016 הנדל”ן למגורים בצ’כיה שבר את שיאי העלייה של השנים 2007 ו-2008. כפי שסקרנו בדו”ח קודם מחירי דירות חדשות בפראג שברו ב-2016 את שיא כל הזמנים. עם זאת, עלייה זו צפויה להתמתן ב-2017 כי העלייה במחירי הנדל”ן ב-2016 נחשבת לחריגה. הסיבה לכך היא מקבץ של גורמים שיצרו אוירה של עלייה במחירי הנדל”ן.

1. סקירה של שוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה בשנת 2016

לפניכם סיכום של הגורמים המרכזיים שהשפיעו על העלייה במחירי הדירות בצ’כיה ב-2016:

• עלייה בדרישה לכל סוגי הדירות למגורים – מ-2010 עד 2013 שוק הנדל”ן בצ’כיה התאושש משנות המשבר הכלכלי שסחף את אירופה. במהלך תקופה זו הדרישה לדירות ירדה בהתמדה עד שהגיעה לרמה הנמוכה ביותר אי פעם. עקב חוסר ודאות בקשר לפיתוח כלכלי עתידי לא בוצעו במדינה עסקאות נדל”ן. שוק הנדל”ן בצ’כיה התאושש ב-2015 בעיקר הודות לשתי סיבות: שערי ריבית נמוכים ותחזיות אופטימיות לגבי פיתוח כלכלי שצפוי בצ’כיה בעתיד. התוצאה הייתה עלייה בדרישה לדירות כי לפי הסטטיסטיקה הצ’כים לא אוהבים לגור בשכירות. צ’כים רבים ניצלו את שערי הריבית הנמוכים על המשכנתאות ב-2015 וב-2016 ורכשו דירות.
• עלייה בפופולריות של קניית דירות להשקעה בקרב הצ’כים – קנייה להשקעה של נדל”ן למגורים הפכה להיות פופולרית יותר ויותר בקרב משקיעים צ’כים סולידיים. “אחוז הדירות שנקנו למטרות השקעה זינקו עד ל-30% בפרויקטים מסויימים” אומר מר סוראל, מנכ”ל חברת הנדל”ן Trigema שפעילה בעיקר בפראג. חברות נדל”ן נוספות בפראג מדווחות על ססטיסטיקות דומות ומעריכות ששליש מלקוחותיהן ב-2016 הם משקיעים.
• שערי הריבית ב-2016 נותרו נמוכים – כפי שצפינו במאמרנו 8 מגמות בנדל”ן למגורים בצ’כיה שכדאי לעקוב אחריהן ב-2016, שערי הריבית נשארו נמוכים לאורך כל השנה. שערי הריבית למשכנתאות יצרו הזדמנויות לתשואה גבוהה יותר משכירות והתשואה השכיחה עלתה מ-3% ל-4%. במקרים מסוימים משקיעים חוו אף תשואה של 5%.
• היצע נמוך של דירות חדשות בפראג – כפי שחזו יזמי נדל”ן מובילים בפראג, ההיצע של דירות חדשות בפראג ב-2016 אינו עונה על הביקוש הקיים. התוצאה היא עלייה במחירים של דירות חדשות שמוצעות למכירה.
• שינוי של חוק המיסוי על הנדל”ן – בנובמבר 2016 נכנס לתוקפו שינוי במס הרכישה של נדל”ן בצ’כיה. לפי החוק החדש מס הרכישה יוטל על הקונה ולא על המוכר כפי שהיה בעבר, אך גובה המס לא השתנה ונותר 4%. למרות שמוכרי הנדל”ן אינם מחויבים עוד לשלם את מס הרכישה אין לכך השפעה תמחירית, כלומר: מחירי הדירות לא ירדו ב-4%.

2. 8 מגמות עיקריות של שוק הנדל”ן בצ’כיה ב-2017

א. הקשחת חוקי המימון ע”י הבנקים למשכנתאות יורידו את הדרישה לדירות.

כדי למנוע בועת נדל”ן הבנק הצ’כי המרכזי מחמיר את התקנות בכל הקשור ללקיחת משכנתאות. הבנק הצ’כי המרכזי מוריד את מקסימום המימון של משכנתאות שהבנקים בצ’כיה ייתנו ללקוחותיהם. הבנק המרכזי הצ’כי מנסה במיוחד להוריד את מספר המשכנתאות שניתנות במימון של 80-90%, שאלו המשכנתאות הנפוצות בצ’כיה. דרישות אלו של הבנק הצ’כי המרכזי צפויות להיכנס לתוקפן באמצע 2017.

במידה ויאושרו, תקנות הבנק הצ’כי המרכזי ישפיעו על הדרישה לדירות השנה, כך שלוקחי המשכנתאות יידרשו להון עצמי של 24% לפחות. (20% משכנתא ו-4% מס רכישה). התקנות של הבנק המצ’כי המרכזי צפויות לכן להשפיע על מרבית רוכשי הדירות הפוטנציאליים בצ’כיה: לצ’כי הממוצע יש חסכונות בגובה 120,000 קרונות צ’כיות, אך המחירים הממוצעים של דירות 2+kk או 3+kk נעים בין 2-3 מיליון קרונות. המסקנה היא שהצ’כי הממוצע לא יוכל לרכוש דירה באמצעות משכנתא.

ב. תקנה צ’כית חדשה על הלוואות ללקוחות ישפיעו על שוק המשכנתאות

חוק חדש שנכנס לתוקפו בסוף השנה שעברה שינה את אופן לקיחת המשכנתא בצ’כיה. חוק זה גרם לשתי פעולות בו זמנית:

1. חיזק את זכויות הלקוחות בנושא החזרים מוקדמים של המשכנתא
2. הקשיח את תהליך הניטור של הבנקים בנוגע לאשראי של לקוחותיהם.

שינויים חוקיים אלו צפויים לגרום לשתי תוצאות: עלייה בכוחם של הבנקים ועלייה בחוסר הודאות לגבי הפסדיהם בתחום החזרים מוקדמים של המשכנתא. כתוצאה מכך, צפוי חוק זה להוות את אחת הסיבות שיעלו את שערי הריבית על משכנתאות ב-2017.

ג. המיקומים האטרקטיביים ביותר של דירות לרכישה בפראג

מחירי הנדל”ן בפראג נובעים לא רק משווי הנכס אלא גם מהמיקום שלו ולמעשה, המיקום משחק תפקיד מרכזי וחשוב בקביעת מחיר הנכס. בשנת 2016 האזורים שבהם היה הביקוש הרב ביותר לדירות בפראג היו פראג 5, פראג 9 ופראג 10. אזור מתפתח נוסף שנחשב לפופולרי הוא פראג 8.

ד. חברות נדל”ן צ’כיות מציעות פתרונות ייחודיים למשקיעים

כתגובה לעלייה בפופולריות של השקעה בנדל”ן למגורים, חברות נדל”ן צ’כיות מציעות דירות חדשות עם פתרונות שמותאמים לרוכשים. פתרונות אלו כוללים רכישה של דירות שמתאימות להשקעה, עזרה במימון ובמציאת דיירים, ניהול הנכס ועוד.

ה. עלייה בפופולריות של נכסי יוקרה בפראג

בזמן האחרון הדרישה לנכסי יוקרה בפראג עולה על ההיצע. לפי מחקר של חברת הנדל”ן Lexxus Norton יש מחסור בעיקר בדירות קטנות (עד 65 מ”ר ו-6.5 מיליון קרונות צ’כיות) שכוללות חנייה ונוף. לקוחות מבקשים לרוב דירות יוקרה בפראג 1 שבה עולים מחירי הדירות כל שנה ב-4%. בשנים הבאות שוק דירות הפרימיום בפראג צפוי לעלות עוד.

ו. עלייה באוכלוסיית פראג מעודדת את יזמי הנדל”ן לפתח פתרונות דיור

בעוד שמחוץ לפראג נרשם גידול אוכלוסין של 2.4% שנה שעברה, בפראג הגידול באוכלוסייה היה כמעט 10% ובפרברי העיר הגידול באוכלוסייה נע בין 19 ל-24%. חשוב להדגיש שסטטיסטיקה זו משקפת את הנתונים הרשמיים ומעריכים שהמספר גדל עוד יותר מסיבה אחת: עשרות אלפי אנשים חיים ועובדים בפראג מבלי לרשום עיר זאת ככתובת מגוריהם הקבועה. לפי הניתוח של רעיון הפיתוח העירוני “פראג 2030”, אוכלוסיית פראג צפויה לגדול ב-160,000 תושבים ב-14 השנים הקרובות. לכן אסטרטגיית הפיתוח העירוני בפראג ל-2030 דורשת בנייה של 5500 דירות חדשות כל שנה. עם זאת, עיריית פראג נתקלה בביקורת קשה מצד יזמי הנדל”ן העירוניים המרכזיים בנושא אישורי הבנייה. הם טוענים של העירייה לזרז את התהליך של קבלת אישורי בנייה משתי סיבות: כדי לתמוך בגידול שנרשם באוכלוסיית העיר וכדי לשמור על המחירים של דירות חדשות בעתיד.

ז. איטיות הבנייה של דירות חדשות בפראג משפיעה על מחיריהן

כפי שדיווחנו בעבר, ב-2016 יזמי נדל”ן צ’כים רבים צפו שלאיטיות הבנייה של דירות חדשות בפראג תהיה השפעה, לא רק על מחירי דירות חדשות אלא על מחירי כלל הדירות למגורים בפראג. ב-2016 נמכרו כ-6500 דירות חדשות בפראג אך באותה תקופה היו רק 4000 התחלות בנייה. מכיוון שהביקוש לדירות חדשות אינו יורד אנו צופים שהמחירים של דירות חדשות יעלו. צ’כיה שייכת למדינות שבהם קבלת אישורי בנייה נחשב לתהליך ארוך שנמשך בממוצע כ-247 ימים. עקב כך יזמי הנדל”ן אינם מסוגלים לבנות דירות בהתאמה לביקוש, מה שיוצר עליית מחירים בכל הדירות בפראג. לפי Evžen Korec, מנכ”ל חברת הנדל”ן EKOSPOL שנחשבת למרכזית בפראג, כמה חברות נדל”ן מנצלות כבר היום את המצב ומעלות את המחירים.

ח. שר הפיתוח האזורי בצ’כיה השלים טיוטת חוק לפיקוח פעולתם של סוכני נדל”ן

כפי שניתחנו במאמר קודם, אחת הבעיות במערכת הנדל”ן בצ’כיה היא שהחוקים הקיימים מאפשרים לכל אחד להיות סוכן נדל”ן. במאמרנו על 4 הטעויות הנפוצות בקרב משקיעים זרים בצ’כיה, הסברנו שכיום לא נדרש ידע כדי להיות סוכן נדל”ן, שאין הכשרה מקצועית בתחום ושאין חוקים שמפקחים על מקצוע זה. סוכני נדל”ן לא מקצועיים במקרים רבים מסבכים במודע או שלא במודע עסקאות נדל”ן.

מצב זה ישתפר כנראה באמצע 2017 עם תקנה שתסדיר את פעולתם של סוכני הנדל”ן. השר לפיתוח אזורי בצ’כיה כבר השלים טיוטה של תקנה בנושא שירותי תיווך בנדל”ן. תקנה זו כוללת שינויים רבים בנוגע לפעולתם של סוכני נדל”ן, למשל: דרישה של השכלה מינימלית בפני המעוניינים להיות סוכני נדל”ן, הענקת אחריות וביטוח ללקוחות, קבלת רישיון לעסוק בתיווך ועוד.

3. סיכום – השקעה בנדל”ן בצ’כיה ב-2017

לפי תחזיות מרכזיות בנוגע לשוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה ב-2017, אנחנו צופים עליה בשערי הריבית וירידה מסויימת בדרישה לדירות למגורים. השאלה היא – באיזה היקף.

הקשחת חוקי המימון בלקיחת משכנתאות תביא להגדלה בשערי הריבית ולהפיכת המשכנתאות ללא-נגישות. כתוצאה מכך ייירדו הביקושים לדירות אך הצפי הוא שירידה זו לא תהיה דרמטית ב-2017. J. Macek, אנליסט של חברת הייעוץ הכלכלית Swiss Life Select , טוען שבעתיד הקרוב לא צפויים שנויים דרמטיים בשערי הריבית באירופה מסיבה אחת: הכלכלה האירופאית עדיין אינה ערוכה לכך. לכן בועת הנדל”ן בצ’כיה לא תתפוצץ אלא תהיה התקררות בביקושים. בנוסף, תקנות הבנק המרכזי הצ’כי בהורדת המימון על המשכנתאות לא ייכנסו לתוקף לפני אמצע 2017.

כמה מומחים טוענים שצעדי המניעה העכשווים של הבנק המרכזי הצ’כי אינם מספיקים. אמנם צעדים אלו יביאו לירידה בביקושים לדירות חדשות לזמן קצר, אך הם לא יועילו לטוח הארוך עקב אי התאמה לקצב הבנייה של דירות חדשות.

לסיכום התחזיות של שוק הנדל”ן בצ’כיה ב-2017 נחשבות למעודדות עבור משקיעים עם הון נזיל. ראשית, עלייה בשיעור הריבית וההתמנות בדרישות יאיטו את עליות המחירים ב-2017 או יבלמו אותן. שנית, למרות ירידה בדרישות לדירות ב-2017 אנו צופים דווקא עלייה במחירים בטווח הארוך מסיבה אחת : אוכלוסיית פראג רק הולכת וגדלה.

לסיכום, שנת 2017 מביאה אתה בשורות טובות למשקיעים בנדל”ן משתי סיבות עיקריות. הראשונה העלאת הריבית שתגרום לירידה בהשקעה בנדל”ן, ושנית עקב הגידול באוכלוסייה של פראג, צפויה צמיחה רציפה לטווח ארוך וזאת למרות הירידה בביקוש הדירות. לכן נדל”ן צ’כי עדיין יהיה השקעה טובה גם בשנת 2017.

נשמע מעניין? אנחנו כאן