מה ההבדל בין בעלות פרטית על נכס בצ’כיה לבעלות של קואופרטיב?

לא מעט פעמים אנו נשאלים איזו דירה עדיף לרכוש, דירה מבעלות פרטית או דירה מבעלות קואופרטיב? ובכן, יש שני סוגים עיקריים של נכסים בצ’כיה ואתם תמצאו אותם בלוחות הנדל”ן השונים בצ’כיה מסומנים כ-OV-osobní vlastnictví או DV družstevní vlastnictví. עקרונית אלה מבנים שונים של בעלות על הנכס, בעלות פרטית מול בעלות של קואופרטיב.

הנקודה הראשונה שכדאי להבהיר היא כי בצ’כיה אין מערכת חכירה כגון זו שקיימת במדינות אחרות כמו ישראל. בישראל רובם של הנכסים מוחכרים מהמדינה לתקופת זמן של כמה עשרות שנים וכאשר הנכס עובר מיד ליד, חוזה החכירה עובר אל הרוכש.

בעלות פרטית (OV) בצ’כיה היתה נפוצה בעבר בדרך כלל בבתים פרטיים, בוילות וטירות אבל היום היא כבר נפוצה יותר בבנייני מגורים. בנייני דירות חדשים הם כמעט תמיד בבעלות פרטית – OV.

היתרון של קניית נכס OV הוא שגם חברה SRO וגם אדם פרטי יכולים לרכוש אותם והבנקים מוכנים לתת עליהם משכנתאות כי יש להם בטחונות להלוואה – הנכס. לכן מחירי נכסים OV הם מעט גבוהים יותר מאשר נכסי DV מכיוון שקל יותר לממן אותם.

נכסים אשר מוחזקים בבעלות קואופרטיב (DV) מוחזקים בעצם בבעלות שיתופית. חברים בקואופרטיב קונים את הזכות להיות חבר בו ולהשתמש בדירה מסוימת. הטאבו לא רושם את הדירה כדירה פרטית של הרוכש אלא היא רשומה בבעלות הקואופרטיב בו לחבר יש זכויות מסויימות (וגם חובות).

סוג זה של בעלות לעיתים לא מאפשר לזרים לרכוש נכסים בבעלות DV. תזכיר ההתאגדות (notarsky zapis) של הקואופרטיב לפעמים קובע כי החברות בקואופרטיב אפשרית רק לאזרחי צ’כיה, למרות שהדבר נוגד את חוקי האיחוד האירופי. לעתים קרובות אפילו גם חברות צ’כיות SRO אינן מורשות להיות חברות.

דירות DV בדרך כלל קצת יותר זולות מאשר דירות OV כי הבנקים פחות להוטים לתת משכנתאות לבעלי דירות DV.

היתרון של קנייה של נכס מקואופרטיב הוא כי שאין תקופת המתנה לקבלת האישור כי הקונה הוא הבעלים הרשמי של הדירה לעומת רכישה של נכס בבעלות פרטית שבו לוקח זמו לטאבו לרשום את הבעלים החדשים במקום הבעלים המוכרים, אם כי זה מנסיוננו, תהליך הרישום בטאבו נעשה הרבה יותר מהר בשנים האחרונות.

קיימת אפשרות של שינוי בעלות על נכס מ-DV ל-OV אבל זה דורש את שיתוף פעולה והרצון של כל חברי הקואופרטיב. באופן טבעי, תהליך זה יכול להיות מאוד איטי כי אם אפילו אחד חבר לא מסכים לתהליך, זה יכול לגרום בעיות אמיתיות ולגרור את התהליך שנים קדימה.

לסיכום

יתרונות נכס בבעלות פרטית

• ניתן לקבל משכנתא בגובה של עד 70%
• הבעלות על הנכס נרשמת בטאבו

חסרונות נכס בבעלות פרטית

• מחיר גבוה לעומת נכס בבעלות קואופרטיב

יתרונות נכס בבעלות קואופרטיב

• מחיר זול יותר מאשר נכס בבעלות פרטית

חסרונות נכס בבעלות קואופרטיב

• הנכס לא נרשם על שם הבעלים בטאבו
• לעיתים הקואופרטיב יכול לקבל החלטות ע”פ דעת הרוב ולהכריח או להטיל סנקציות על מי שלא ממלא אחריהן.