סיכום שוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה בשנת 2024 והצפי לשנת 2025

מגמות מחירי הדיור בשנים 2021–2024

שוק הנדל”ן הצ׳כי הגיע לשיא בסוף 2021 לאחר מספר שנים של עליות חדות. בין 2018 ל-2021 זינקו מחירי הדירות בפראג בכ־38%. למרות שעליית המחירים בפראג הייתה יחסית נמוכה לערים אחרות באחוזים, היא נותרה העיר היקרה במדינה: בסוף 2020 מחירי הדירות בה חצו לראשונה את רף 100 אלף הקרונות למ״ר ובסוף 2021 הגיע המחיר הממוצע לכ-106,750 קרונות למ״ר – כלומר כ-8 מיליון קרונות לדירת 75 מ״ר (לעומת 5.8 מיליון קרונות ב-2018).

שנת 2021 סימנה שיא של כל הזמנים: נמכרו בה כ-7,450 דירות חדשות בפראג, הכמות הגבוהה ביותר ב-15 השנים שקדמו לה. העלייה בביקוש ובמחירים באה לידי ביטוי בזינוק שנתי של קרוב ל-25% במחירי הדיור בצ׳כיה בשנת 2021, כאשר השוק נהנה מריבית נמוכה ומעודפי ביקוש שהצטברו בתקופת הקורונה.

שנת 2022: מגמה זו נבלמה באופן חד במחצית הראשונה של 2022. הבנק המרכזי הצ׳כי הגיב לאינפלציה הגואה והעלה את הריבית בצורה אגרסיבית – מרמה של 3.75% בדצמבר 2021 לכ-7% ביולי 2022. הזינוק בריבית המשכנתאות הכביד מאוד על הרוכשים: שוק הנדל״ן שעמד בראשית 2022 במגמת שיא נעצר בבת אחת, ומשקיעים רבים הסיטו את כספם לפיקדונות בנקאיים בריבית 5% ומעלה במקום רכישת נכסים. בשלהי 2022 השוק עבר מ”שווק של מוכרים” ל”שווק של קונים” – כוח המיקוח עבר לרוכשים לאחר שנים של עליות רצופות. עם זאת, לא נרשמה ירידת מחירים נומינלית משמעותית במהלך 2022.

שני גורמים עיקריים בלמו את הירידות: ראשית, מחסור מתמשך בדירות איכותיות בפראג שמונע “הצפת” שוק במכירות כפויות; ושנית, המוכרים הצ׳כים נטו שלא להתגמש כלפי מטה במחיר והעדיפו להמתין. כתוצאה מכך, המחירים ברובם קפאו ברמתם הגבוהה – העלייה השנתית הנומינלית בכל צ׳כיה הייתה כ-6.9% בלבד ב-2022, ובנטרול אינפלציה זו למעשה הייתה ירידת מחירים ריאלית של כ-7.6%. במקביל, היקף העסקאות נפל בחדות: לפי הערכות, מספר הדירות החדשות שנמכרו בפראג צנח למחצית מהשיא של 2021 (כ-3,500–4,000 דירות בלבד בשנת 2022).

שנת 2023: הריבית הגבוהה (סביב 6%–7% במשכנתאות ברוב השנה) המשיכה לרסן את השוק. היקף העסקאות נותר נמוך מאוד והמחירים דשדשו ללא שינוי ניכר. לפי נתוני הבנק המרכזי הצ’כי, במחצית הראשונה של 2023 נרשמו אף ירידות מחירים ריאליות מתונות. עם זאת, לקראת סוף 2023 החלו סימני שינוי: האינפלציה החלה לרדת והציפיות להקלת המדיניות המוניטרית גברו. ואכן, בדצמבר 2023 הבנק הלאומי הצ’כי הפחית את ריבית הבסיס ב-0.25% (הורדת הריבית הראשונה אחרי כשנתיים של העלאות רצופות) והכריז על הקלה בדרישות לקבלת משכנתא – ביטול מחסום ה-DSTI (היחס בין החוב להכנסות) על מנת להגדיל את מעגל הזכאים למשכנתאות החל משנת 2024.

צעד זה סימן בעיני רבים נקודת מפנה בשוק הנדל״ן הצ׳כי: גורמים בענף הנדל”ן העריכו שככל שהריבית תרד מתחת ~5%, רבים מה”רוכשים על הגדר” ישובו לשוק ואף מחירי הדירות עשויים לחזור לעלות בקצב מהיר. ואכן, כבר ברבעון האחרון של 2023 נרשם גידול בפעילות – כ-1,850 דירות נמכרו בפראג ברבעון זה בלבד. בשנת 2023 כולה נמכרו בפראג כ-4,000 דירות חדשות (ירידה חדה לעומת 2021, אך יציבות יחסית ל-2022), והתחושה בענף הייתה שהשוק מוכן להתאוששות ב-2024.

שנת 2024: בשנת 2024 אכן התאושש שוק הנדל״ן למגורים בצ׳כיה, ובפרט בפראג. הירידות המתונות בריבית (הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות עלתה מכ-6.1% בספטמבר 2023 לכ-6.3% ביוני 2024, ובמאי 2025 כבר הגיעה ל-4.6%) שחררו ביקושים כבושים והחזירו המוני רוכשים לשוק. לפי ניתוח שפרסמו חברות הבניה הגדולות בצ’כיה (Central Group, Skanska, Trigema), נמכרו בפראג בשנת 2024 מעל 7,000 דירות חדשות – זינוק של כ-80% בהשוואה ל-2023.

זהו מספר הדירות השנתי הגבוה ביותר זה למעלה מ-15 שנה, למעט שנת השיא 2021. הביקוש שוב נתקל בהיצע מוגבל וכתוצאה מכך מחירי הדירות חזרו לעלות: בסוף 2024 הגיע המחיר המבוקש הממוצע לדירות חדשות בפראג לכ-163 אלף קרונות צ’כיות למ”ר – עלייה של 7% לעומת סוף 2023 – בעוד מחירי העסקאות בפועל עלו בכ-10% והגיעו לכ-156,851 קרונות למ”ר.

רמות מחירים אלה הן הגבוהות אי פעם בבירה הצ׳כית, וגבוהות אף מהתחזיות המוקדמות של הבנק המרכזי לשנה זו. לשם המחשה, לפי Deloitte, המחיר הממוצע הכללי (דירות חדשות ויד שנייה יחד) בפראג בסוף 2024 עמד על כ-139,900 קרונות למ”ר, כך שדירה סטנדרטית של 70 מ”ר בעיר חצתה רף של 10 מיליון קרונות. העליות ב-2024 הורגשו בכל האזורים: למשל בפראג 3 נרשמה הקפיצה השנתית הגבוהה ביותר, כ-21%+ לעומת 2023. הבנק המרכזי עצמו הזהיר כי פערי הביקוש וההיצע בשוק עלולים להביא לכך שגם ב-2025 יימשכו עליות במחירים בשיעור משמעותי (הערכת הבנק היא של עלייה נוספת של 5%–10% במחירי הדיור בשנת 2025).

השינוי שנתי במחירי הדיור בצ׳כיה (נומינלי וריאלי)

שנה	שינוי במחירי הדיור (נומינלי)
2021	+25.8% ️↑
2022	+6.9% ️↑
2023	–1.0% ️↓
2024	~+7% ️↑ (בפראג)

הביקוש לשכירות והשינוי בדמי השכירות בפראג ובצ׳כיה

העליות החדות במחירי הדירות בשנים האחרונות – לצד הקושי הגובר ברכישת נכס על רקע ריבית גבוהה – הגבירו מאוד את הביקוש לשכירות בצ׳כיה. כבר בסוף 2021 דווח כי חלק גדל מהציבור, במיוחד זוגות צעירים ומשפחות, פונים לפתרון של דיור בשכירות במקום רכישה. לדוגמה, חברת התיווך Bezrealitky (מהגדולות בשוק השכירות בצ׳כיה) דיווחה שבשנת 2020 בוצעו באמצעותה 47,000 עסקאות שכירות בפראג, המספר הגבוה ביותר אי-פעם.

שוק השכירות בפראג חווה טלטלות בתקופת הקורונה: בשנת 2020, עם עזיבת התיירים, אלפי דירות Airbnb הוסטו לשוק השכירות לטווח ארוך, וגרמו להצפה שתרמה לצניחת דמי השכירות בכ-25% בעיר. אולם ההתאוששות לאחר הקורונה הייתה מהירה.

החל מ-2022 חלה עלייה חדה בביקוש ובמחירי השכירות: חזרת התיירות (והחזרת הדירות לשוק הקצר-טווח) יחד עם נהירת פליטים מאוקראינה (כ-350 אלף פליטים לצ׳כיה, רבים מהם לפראג) יצרו מחסור חדש בדירות זמינות להשכרה. לפי נתוני איגוד בעלי הנכסים הצ’כי (ANB), בשנת 2023 לבדה עלו דמי השכירות ברחבי המדינה בכ-7%–8% בממוצע. 

בסוף 2023 דמי השכירות הממוצעים בבירה הגיעו לכ-395 קרונות למ”ר לחודש. משמעות המספר היא שדירת 50 מ”ר בפראג מושכרת בכ-20,000 קרונות לחודש, סכום שבעזרתו ניתן לשכור דירה גדולה כמעט פי שניים בערים פריפריאליות – למשל בהראדץ קראלובה אפשר לשכור ~80 מ”ר ב-20 אלף קרונות. בתחילת 2025 טיפס הממוצע בפראג עוד לכ-438 קרונות למ”ר לחודש, נתון המשקף המשך עליית מחירים אך בקצב מתון יותר מבעבר.

פערים אזוריים בשוק השכירות

בתוך פראג עצמה קיימים הבדלים ניכרים בדמי השכירות בין אזורים. באופן כללי, שכונות מרכזיות ויקרות יותר ברכישה מתאפיינות גם בדמי שכירות גבוהים מהממוצע, אם כי הפערים מעט מתמתנים בהשוואה למחירי המכירה. לפי מדד השכירות של Deloitte ברבעון 1 2025, האזורים היקרים ביותר בממוצע בשכירות בפראג היו דווקא הרבעים פראג 2 ורובע 3 (אזור ז׳יז׳קוב הטרנדי ושכונת וינהורדי הסמוכה) – עם שכר דירה ממוצע של כ-478 קרונות למ”ר.

לשם השוואה, ברבעים מרוחקים יותר כמו פראג 9 שכר הדירה הממוצע עמד על כ-423 קרונות למ”ר (אך רשם את העלייה המהירה בעיר – +6.5% ברבעון, עדות לביקוש גובר בפרברים). גם בין הערים השונות בצ׳כיה הפערים משמעותיים: פראג היא היקרה ביותר (408 קרונות למ”ר ברבעון השני של 2024), ואחריה העיר השנייה בגודלה ברנו (בערך 345 קרונות), בעוד בערים קטנות יותר רמת המחירים נמוכה בהרבה (זלין כ-277 קרונות; אוסטי נד לאבם כ-198 קרונות).

• הרובעים של פראג

נראה שמגמת הגידול בביקוש לדיור שכור היא ארוכת טווח. שיעור משקי הבית הגרים בשכירות צפוי לעלות בהתמדה: לפי איגוד ה-ANB, בשנת 2030 כ-25% מהאוכלוסייה בצ׳כיה עשויה להתגורר בדיור שכור – לעומת אחוזים נמוכים יותר היסטורית. הסיבות העיקריות לכך הן המחירים הגבוהים שמקשים על רכישה, וכן שינוי מבני בשוק – כניסת משקיעים מוסדיים גדולים לשוק השכירות.

למעשה, אחת המגמות הבולטות ב-2024 הייתה התחזקות מגזר ה-Build-to-Rent (בנייה להשכרה) והופעת “משכירי דירות” מוסדיים כגון קרנות, חברות ביטוח ובנקים, שרוכשים פרויקטים שלמים לטובת השכרה ארוכת טווח. מגמה זו, הנתמכת גם ביוזמות ממשלתיות, עשויה מצד אחד לשפר את איכות הדיור להשכרה (דירות חדשות עם שירותים מקצועיים לשוכרים), אך מצד שני עלולה לצמצם עוד יותר את היצע הדירות הזמינות למכירה לציבור הרחב, ובכך ללחוץ כלפי מעלה על המחירים.

תשואות על דירות מגורים – פראג מול ערים אחרות

אחד המדדים החשובים למשקיעי נדל”ן הוא התשואה משכירות – היחס בין דמי השכירות השנתיים למחיר הנכס. בשוק הצ’כי, ובעיקר בפראג, התשואות נמוכות למדי בהשוואה לשווקים מתעוררים אחרים, בשל מחירי הנכסים הגבוהים.

בשנות הגאות עד 2021 ירדו התשואות בפראג לכ-2%–3% בלבד לשנה בנכסים אטרקטיביים, אך במהלך 2022–2023 חלה עלייה מתונה בתשואות עקב התייצבות/ירידה קלה במחירי המכירה ועליית שכר הדירה. לפי ניתוח של Global Property Guide (אפריל 2024), התשואה הגולמית הממוצעת על דירות בצ׳כיה עמדה על כ-3.58% לשנה. בפראג עצמה התשואה הגיעה לכ-4.0% בממוצע, גבוה יותר מעבר (אך ירידה קלה לעומת ~4.3% אשתקד).

בערים אחרות התשואות אף גבוהות יותר: באוסטרבה, למשל, התשואה הגיעה לכ-5.1% והיא הגבוהה במדינה. מצד שני, בעיר ברנו – השנייה בגודלה – התשואה הממוצעת נמוכה יחסית (כ-2.9% בלבד).

עם זאת, רבים מהמשקיעים מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה יחסית תמורת ביטחון וסיכויי עליית ערך גבוהים בבירת צ’כיה. יש לציין שהתשואות הנ”ל הן ברוטו לפני הוצאות. התשואה נטו (לאחר ניכוי ארנונה, תחזוקה, תקופות ריקוּת וכו’) תהיה נמוכה בכאחוז.

לאור האירועים בשנים האחרונות, חלק מהמשקיעים אף חוו עלייה בתשואה הגולמית. בשנת 2022–2023, כאשר המחירים קפאו ואף ירדו ריאלית במעט, אך דמי השכירות זינקו, שיפר הדבר את יחס ההכנסה/מחיר.

גם בתחילת 2024 דווח ששילוב של ירידת מחירים קלה ועליית שכר דירה הפך את התשואה לאטרקטיבית יותר משהייתה בעבר. לצד זאת, הסרת המגבלות על משכנתאות וריבית המשכנתא היורדת הגדילו את נתח הרוכשים הממונפים, שחלקם משקיעים לטובת השכרה – מה שצפוי לתמוך בהמשך בעליית ההיצע בשוק השכירויות.

היצע ופרויקטים חדשים בבנייה – השפעה על השוק

על אף הגאות המחודשת בביקוש ב-2024, היצע הדיור בצ’כיה נותר מוגבל מאוד.

בפראג בפרט מתמודדים עם מצוקת היצע כרונית בשל קצב בנייה ואישורי בנייה איטי. בסוף 2024 עמד המלאי הבלתי-מוכר של דירות חדשות בפראג על כ-5,700 יחידות – מספר שנותר כמעט ללא שינוי בשנתיים האחרונות. אמנם בשנת 2024 יצאו לשוק מספר גדול יותר של דירות מאשר בשנים קודמות (יזמים ניצלו את התאוששות הביקוש כדי לשווק פרויקטים שנדחו במהלך 2022–2023), אך עדיין מדובר בכמות שאינה מספיקה להתקרב לביקוש השנתי.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בצ׳כיה, בין ינואר לנובמבר 2024 ניתנו היתרי בנייה ל-6,340 דירות בבנייני דירות בפראג – בעוד הביקוש השנתי מוערך בלפחות 10,000 דירות חדשות כל שנה. יתרה מזו, חלק ניכר מהדירות שמקבלות היתר אינן מוצעות למכירה חופשית בשוק אלא נמכרות מראש למשקיעים מוסדיים ומועברות מיד לשוק ההשכרה, מה שמצמצם עוד יותר את ההיצע לרוכשים פרטיים. במקביל, הפרויקטים שאושרו בעבר הולכים ונמכרים ופרויקטים חדשים לא מקבלים אישורים בקצב הדרוש בשל עיכובים בירוקרטיים בהיתרי בנייה וקשיי הסתגלות לחוק התכנון והבנייה החדש בצ’כיה. מצב זה מעלה חשש שהמחסור המבני בהיצע אף יחריף שוב בשנים הקרובות.

עם זאת, יש לציין כמה תוכניות משמעותיות שעשויות להוסיף היצע לשוק בשנים הקרובות:

• פרויקטי ענק על אדמות חומות (Brownfields) בפראג: חברות בניה גדולות כדוגמת Sekyra Group מקימות שכונות חדשות על שטחים פתוחים במרכזי הערים. בפראג יצאו לדרך שלושה פרויקטים אסטרטגיים:
  • Smíchov City ברובע 5 (פיתוח של 200 דונם בשטח תחנת הרכבת הישנה בסמיכוב)
  • Rohan City ברובע 8 (22 הקטאר לאורך נהר הולטבה)
  • Žižkov City ברובע 3 (300 דונם במתחם תחנת המשא הישנה בז’יז’קוב).
  • פרויקטים אלו עתידים לכלול אלפי יחידות דיור כל אחד: למשל, בתוכנית ז’יז’קוב סיטי אושרה בניית כ-3,000 דירות חדשות בהשקעה של 25 מיליארד קרונות, לאחר שביוני 2023 הוסרו חסמי תכנון למתחם. סמיכוב סיטי כבר נמצא בבנייה מתקדמת, ושלביו הראשונים מוסיפים מאות דירות בשנים 2023–2025. השפעת פרויקטים אלו על השוק תהיה הדרגתית – הם יתפרסו על פני עשור ויותר – אך בסופו של דבר עשויים להגדיל את ההיצע בפראג באופן מהותי ולהקל על הלחץ במרכז העיר.
• יוזמות דיור בהובלת הממשלה והעירייה: ממשלת צ׳כיה ועיריית פראג הכירו בצורך להגביר את הבנייה למגורים, בפרט דיור בר-השגה. בשנת 2020 הקימה עיריית פראג את החברה העירונית PDS (‏Pražská developerská společnost) לייזום ובנייה על קרקעות עירוניות. כיום PDS מחזיקה עתודות קרקע של מעל 800 אלף מ”ר בפראג ומקדמת מעל 50 פרויקטים, כולל שכונות חדשות, עם פוטנציאל של 6,000–8,000 דירות בעשור הקרוב. בין הפרויקטים הבולטים בפיקוח PDS: פיתוח שכונות Dolní Počernice ו-Nové Dvory בפרברי פראג, וכן מספר פרויקטים בינוניים וקטנים בתוך העיר (למשל Jalový Dvůr – פרויקט בן 40 דירות הצפוי להתחיל בבנייה, ובנייני דירות מתוכננים ברחובות Peroutkova, Zenklova ועוד). העירייה גם רכשה מבנים קיימים (כגון בית הדואר הישן ברח׳ Na Strži) להסבה לדיור ציבורי, מתוך כוונה להגדיל את מלאי הדיור הציבורי ולייצב את השוק באמצעות השכרת דירות חדשות בשכר דירה “סוציאלי” מתון. מטרת תוכניות אלו היא “לקרר את השוק” בטווח הארוך – הוספת דירות להשכרה במחיר מפוקח עבור קבוצות כגון מורים, שוטרים ועובדי שירותים חיוניים, וכן פיזור הפרויקטים גאוגרפית ברחבי העיר (ולא רק בשוליים) כדי למנוע ריכוז של דיור ציבורי. בטווח המיידי, השפעת הפרויקטים העירוניים עודנה זניחה (משנת 2025 ואילך רק כמה מאות יחידות עשויות לצאת לשוק מדי שנה במסגרת זו).
• פרויקטים מאושרים נוספים: בנוסף לפרויקטי הדגל הנ”ל, ישנן תוכניות פרטיות מאושרות שצפויות להתחיל בקרוב. לדוגמה, אושרו תוספות יחידות דיור בפרויקטים מעורבים במתחמים כמו nákladové nádraží Žižkov, וגם פרויקטים של התחדשות עירונית והוספת קומות בערים הגדולות. יש לציין גם שממשלת צ’כיה דנה ברפורמות לעידוד בנייה מהירה יותר – בהן האצת דיגיטציה בהליכי רישוי, מינוי אחראי דיור ברמה לאומית, ואף תוכניות סבסוד או ערבויות מדינה למשכנתאות שיעודדו קבלנים לשוב ולבנות. נכון ל-2024, היצע הדיור החדש עדיין נמוך משמעותית מהביקוש, ולכן כל עוד לא יבוצעו רפורמות משמעותיות, האנליסטים מעריכים שהמחסור ימשיך לגרום לעליות מחירים.

תחזיות לשנת 2025

לאחר שנה של התאוששות מרשימה ב-2024, עולה השאלה כיצד יתפתח שוק הנדל״ן למגורים בצ׳כיה בשנת 2025. באופן כללי, התחזיות של גורמי מקצוע הן אופטימיות זהירה: רוב האנליסטים צופים המשך עליית מחירים, אם כי בקצב מתון מעט יותר מאשר ב-2021 או 2024. הבנק המרכזי הצ׳כי עצמו צופה ש”יציבות מחירים” בענף תדרוש התמתנות רצינית, שכן קצב של 5%–10% בשנה עודנו גבוה. אך באופן מציאותי, בתנאי השוק הנוכחיים הבנק הלאומי הצ’כי מעריך שטווח זה (5%–10%+) הוא התרחיש הסביר גם ב-2025, בשל פער ההיצע-ביקוש המתמשך.

איגוד בעלי הבתים ANB ציין בסוף 2023 שמחירי הדירות כבר הגיעו לתחתית במהלכה של 2023 “ולא ירדו יותר” ומכאן צפויים לחזור ולעלות – להערכתם עד 10% במהלך 2024, תחזית שאכן התגשמה בחלקה, וככל הנראה תימשך גם לתוך 2025.

גורמים בשוק הנדל”ן המסחרי (CBRE, Colliers ואחרים) מציינים כי שוק ההשקעות בנדל”ן בצ’כיה צפוי להתעורר ב-2025, במקביל לשיפור כלכלי והירידה בריבית. דו”ח התחזיות 2025 של CBRE צופה שהמשק הצ’כי יצמח באופן מתון עם אינפלציה יורדת, מה שיוביל לשיפור בהיקפי העסקאות בכלל הסקטורים.

ספציפית למגורים, הדו”ח מדגיש את התרחבות שוק הדיור המוסדי להשכרה כמגמה מרכזית – משקיעים מוסדיים יוסיפו להתמקד בבנייני דירות להשכרה לאורך זמן, כדי לענות על הביקוש הגדל לדיור בר־השגה. משמעות הדבר היא ש-2025 עשויה להביא איתה עסקאות השקעה גדולות בתחום המגורים (למשל קרנות הרוכשות מקבצי דירות), תופעה יחסית חדשה בצ’כיה.

גם בתחזיות של גופי ייעוץ נדל”ן בינלאומיים ניכרת ציפייה לחזרה למסלול צמיחה: חברת Knight Frank ציינה בסקירותיה שהחל מסוף 2024 יש שוב פרויקטים יוקרתיים שחוזרים לשוק לאחר הפסקה, דבר המעיד על אמון בעליית מחירים באזורים המבוקשים.

סוכנות הידיעות הצ׳כית (ČTK) דיווחה בסוף 2024 כי מומחי נדל”ן צופים גידול בביקוש ועליית מחירים מתונה ב-2025 לאור השיפור בתחזית המאקרו והירידה ההדרגתית בריבית. לפי אותה סקירה, בדירות יד-שנייה צפויות עליות קלות בלבד (מסדר גודל של ~1% בשנה הבאה, משום שכבר התייקרו מאוד ב-2024), אך בדירות חדשות ובשוק היוקרה יתכן גידול משמעותי יותר עקב מחסור בהתחלות בנייה חדשות.

ישנן גם תחזיות אגרסיביות יותר: למשל, יועצי משכנתאות ב-Swiss Life צופים שמחירי הדירות שעלו ב-2024 בכ-10%–15% ובשנת 2025 עשויים לעלות בקצב דומה. זאת בהנחה שריבית המשכנתא תרד לכ-4.6% עד סוף 2025, מה שיחזיר לשוק עוד רוכשים שעד כה נשארו בחוץ. הם אף ממליצים לרוכשים למהר עכשיו לפני שהמחירים מזנקים שוב, בטענה שהריבית אמנם ניתנת למיחזור בעתיד אך מחיר רכישה “נעול” לנצח. גישה זו מניחה שברגע שהריבית תרד מתחת לסף מסוים, הביקוש יקפוץ בצורה שתעלה מחירים בקצב גבוה. ואכן, נכון לכתיבת שורות אלו (יוני 2025) הריבית ירדה ל-3.5% – הרמה הנמוכה מאז 2021, ומורגשת תנועה ערה מצד לווים שממחזרים משכנתאות או נכנסים לשוק הנדל”ן מחדש.

לסיכום

בשורה התחתונה, מסתמנת הסכמה ששוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה בשנת 2025 ימשיך להתחזק, אם כי לא בהכרח בקצב הדרמטי של שנות הקורונה. גורמים בסיסיים כתנאי המאקרו, הריבית וההיצע ישפיעו כך: ירידה מתונה נוספת בריבית (כפי שה-CNB רומז שתימשך לאורך 2025) צפויה להמריץ עוד את הביקוש למשכנתאות ולרכישות.

כל עוד הבנייה החדשה מפגרת אחר הביקוש, המחירים ככל הנראה ימשיכו לטפס – הערכות נעות בין עלייה נמוכה חד-ספרתית ועד כ-10% בשנה הקרובה. דמי השכירות עשויים אף הם לעלות מעט, אם כי בקצב איטי יותר מהמחירים. שיעור שוכרי הדירות יוסיף לעלות ויגיע ככל הנראה לשיאים חדשים, כשיותר צעירים ומשפחות בוחרים (או נאלצים) לשכור נכסים לטווח ארוך.

במקביל, שוק השקעות הנדל”ן יראה התאוששות – הן בתחומי המגורים (רכישות למשכרי-דירות או לפרויקטי שכירות) והן בנדל”ן מסחרי – כשסך השקעות הנדל”ן בצ׳כיה צפוי לעבור רף 2 מיליארד האירו ב-2025 לפי CBRE.

יש כמובן גם סיכונים לתחזית: התפרצות אינפלציה נוספת, מיתון כלכלי באירופה, או עיכובים פוליטיים ברפורמות הדיור – כל אלו עלולים למתן את הביקוש. אך נכון לעכשיו, הכיוון הכללי המסתמן הוא ש-2025 תהיה שנה של המשך התחזקות השוק, עם עליות מחירים נוספות (גם אם מתונות יותר), שוק שכירות פעיל וצומח, וכניסה של שחקנים חדשים (מוסדיים) המספקים פתרונות דיור חדשים בשוק הצ׳כי.

רוצים סיוע ברכישת נדל”ן בפראג? פנו אלינו: