סיכום שוק הנדל”ן למגורים בצ’כיה ובפראג בשנת 2025 והצפי לשנת 2026

שנת 2025 מסתמנת כשנת המפנה המשמעותית ביותר בשוק הנדל”ן הצ’כי בעשור האחרון. לאחר תקופה של קיפאון יחסי ואי-וודאות שאפיינה את השנים 2022-2023, השוק בפראג ובערים המרכזיות חווה התעוררות המונעת על ידי שילוב נדיר של גורמים מקרו-כלכליים ורגולטוריים. הנתונים בכתבה שמיד תקראו מצביעים על שוק שנמצא במצב של חוסר איזון קיצוני בין היצע לביקוש.

שוק המגורים בפראג שובר שיאים חדשים, כאשר מחירי הדירות החדשות נסקו בממוצע לרמות של כ-175,000 קרונות צ’כיות למ”ר וקצב המכירות הגיע לרמתו הגבוהה ביותר מזה ארבע שנים.

המנוע המקרו-כלכלי – חזרה לצמיחה בצל ירידת הריבית

כדי להבין את הזינוק במחירי הנדל”ן בשנת 2025, יש לנתח תחילה את השינוי הטקטוני בסביבה הכלכלית של הרפובליקה הצ’כית. המשק הצ’כי, שהיה נתון תחת לחצי אינפלציה כבדים בשנים הקודמות, עבר תהליך של “נחיתה רכה” והתייצבות מרשימה, אשר שימשה כדלק למחירי הנדל”ן.

מדיניות הריבית והאינפלציה: סוף עידן הכסף היקר

הבנק המרכזי הצ’כי (CNB) ביצע מהלך אסטרטגי עקבי של הורדת ריבית במהלך 2024 ו-2025. מנתוני הבנק המרכזי עולה כי האינפלציה השנתית בשנת 2025 התייצבה סביב 2.5%, עם צפי לירידה נוספת ל-1.6% במהלך 2026 – נתון הנמוך מיעד האינפלציה הרשמי של 2%. ירידה זו אפשרה לבנק המרכזי להוריד את ריבית הריפו (Repo Rate) מרמות שיא של 7% (ב-2022) לרמות המעודדות לקיחת סיכונים והשקעה מחודשת בנכסים ריאליים.

ההשפעה על שוק המשכנתאות הייתה דרמטית ומיידית, והיא מהווה את הגורם המרכזי להתאוששות בצד הביקוש:

אינדיקטורים פיננסיים מרכזיים

אינדיקטור	נתוני 2025	תחזית 2026	מגמה ומשמעות
אינפלציה שנתית	2.5%	1.6%	ירידה מתחת ליעד, מאפשרת מדיניות מוניטרית מרחיבה.
ריבית משכנתא ממוצעת	4.49%	3.8%-4.2%	ירידה משיא של כ-6-7% ב-2023. טריגר פסיכולוגי לרוכשים.
נפח משכנתאות חדשות	321 מיליארד קרונות צ’כיות	עלייה של כ-13%	שנת 2025 הייתה השנייה בטיבה בהיסטוריה. הציבור חוזר לשוק.
צמיחה בתמ”ג	2.6%	2.9%	האצה בפעילות הכלכלית תומכת בביקושים.

שנת 2025 רשמה זינוק של 41% בנפח המשכנתאות החדשות לעומת השנה הקודמת. כולל מחזורי משכנתא והשוק הגיע להיקף של 406 מיליארד קרונות. נתון זה מעיד כי הציבור הצ’כי, שישב על הגדר במהלך 2023-2024 בהמתנה לירידת ריבית, חזר לשוק במלוא העוצמה ברגע שהריביות ירדו מתחת לרף הפסיכולוגי של 5%.

שוק העבודה וכוח הקנייה

הכלכלה הצ’כית תומכת אף היא בביקושים. שיעורי האבטלה בצ’כיה נותרו נמוכים באופן חריג (כ-2.8% במאי 2025), מה שמייצר ביטחון תעסוקתי המאפשר למשקי הבית להתחייב למשכנתאות ארוכות טווח. כוח הקנייה בפראג, העומד על 18,667 אירו לנפש, גבוה ב-32% מהממוצע הארצי. נתון זה מסביר את הפער המתרחב בין מחירי הנדל”ן בבירה לבין שאר המדינה, ומדגיש את מעמדה של פראג כ”אי של עושר” בתוך הרפובליקה.

ניתוח עסקאות ומחירי הנדל”ן למגורים בפראג

שוק הנדל”ן למגורים בפראג בשנת 2025 אופיין בחוסר איזון מבני עמוק. בעוד שהביקוש חזר לרמות של שנות השיא, ההיצע נותר מוגבל ומצומצם, מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה.

על פי הנתונים המשותפים של שלושת היזמים הגדולים בצ’כיה (Central Group, Skanska, Trigema) המהווים את הברומטר המדויק ביותר, מחירי הדירות החדשות בפראג שברו את כל השיאים הקודמים:

• מחיר ממוצע: המחיר הממוצע למ”ר בדירה חדשה הגיע לכ-175,200 קרונות ברבעון הרביעי של 2025. זוהי עלייה של כ-13% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
• מחירי היצע מול ביצוע: הפער בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה הצטמצם למינימום. מחירי העסקאות בפועל עלו בכ-10-11% במהלך השנה.
• רף ה-10 מיליון: דירת 70 מ”ר סטנדרטית בפראג חצתה באופן רשמי את רף ה-10 מיליון קרונות, נתון המהווה סמל סטטוס חדש ליוקר המחייה בבירה.

היקפי מכירות מול היצע שמתכווץ

למרות המחירים הגבוהים, הביקוש לדירות לא פסק אלא התגבר.

• נפח מכירות: בשנת 2025 נמכרו כ-7,800 דירות חדשות בפראג, עלייה של 8% לעומת 2024. זהו הנתון הגבוה ביותר שנרשם מאז שנת 2021 החריגה.
• היצע זמין: במקביל לעלייה במכירות, המלאי של הדירות החדשות הפנויות ירד ב-10% במהלך השנה. נכון לסוף 2025, ההיצע עומד על כ-5,500 דירות זמינות בלבד.
• הגירעון המבני: אנליסטים מעריכים כי השוק בפראג זקוק ל-10,000 יחידות דיור חדשות מדי שנה כדי לייצב את המחירים. בפועל, קצב הבנייה רחוק מלספק צורך זה, מה שמבטיח לחץ מחירים מתמשך גם בעתיד הנראה לעין.

שוק יד שנייה: הפער מצטמצם

בעוד ששוק הדירות החדשות מושך את הכותרות, שוק היד השנייה חווה עדנה משלו. מחירי הדירות בבנייני לבנים עלו ב-24% מרשימים, בעוד שמחירי דירות הפאנלק (בנייה קומוניסטית טרומית) עלו ב-14%. נתון זה מעיד על כך שהרוכשים, שנדחקו החוצה משוק הדירות החדשות היקר, פונים לאלטרנטיבות איכותיות בשוק היד שניה ומוכנים לשלם פרמיה עבור בניינים היסטוריים משופצים.

ניתוח גיאוגרפי – המנצחים הגדולים של 2025

הנתונים שנאספו חושפים שונות גדולה בין הרובעים השונים של פראג. בעוד שהמרכז ההיסטורי שומר על יוקרתו, הצמיחה האמיתית והתשואות הגבוהות נדדו במעגלים השני והשלישי. הנה טבלה ובה ניתוח הביצועים לפי רובע (נתוני 2025).

רובע	טווח מחירים אופייני (אירו/מ”ר)	שינוי שנתי במחיר	מאפיינים ומגמות מפתח
פראג 1 (העיר העתיקה)	8,650 – 9,650	0.3% (יציבות)	נכסי יוקרה. השוק רווי ויקר מאוד, הקיפאון במחיר נובע מתקרה ביכולת הקנייה.
פראג 2 (וינוהרדי)	8,250 – 9,450	+24%	ביקוש שיא למגורי יוקרה. השכונה המבוקשת ביותר למגורים בקרב המעמד הגבוה.
פראג 3 (ז’יז’קוב)	7,000 – 8,000	+20%	הכוכב העולה. ג’נטריפיקציה מואצת, פרויקטים חדשים.
פראג 7 (הולשוביצה)	6,800 – 7,800	+28%	הזינוק החד ביותר. הפיכה מרובע תעשייתי לרובע הטרנדי ביותר בפראג.
פראג 8 (קרלין)	6,400 – 7,400	+11%	מרכז העסקים המודרני. יציב ומבוקש מאוד ע”י עובדי הייטק וזרים.
פראג 4 (פנקרץ/נוסלה)	5,550 – 6,600	+20.6%	צמיחה חזקה בזכות שיפור התשתיות (מטרו D) וקרבה למרכזי תעסוקה.
פראג 9	5,350 – 6,400	+12.9%	המוקד העיקרי של בנייה חדשה ומאסיבית. המחירים הזולים ביותר יחסית, מושכים משקיעים וזוגות צעירים.

זרקור על פראג 3 ו-7:

• פראג 7 (הולשוביצה): רושמת את הזינוק השנתי החד ביותר (מעל 28%). הסיבה לכך היא השלמת פרויקטי ענק מעורבי שימושים ובראשם Port7 (שנרכש על ידי AFI Europe), אשר שינו את קו הרקיע והביאו אוכלוסייה חזקה של עובדי תאגידים לאזור. המחירים באזור זה חצו את רף ה-223,000 קרונות צ’כיות למ”ר בפרויקטים נבחרים.
• פראג 3 (ז’יז’קוב): מסתמנת כהזדמנות ההשקעה המעניינת ביותר. עם עליית מחירים של כ-21%, היא סוגרת במהירות את הפער מול וינוהרדי השכנה. פרויקטים רחבי היקף באזור תחנת הרכבת הישנה צפויים להמשיך ולדחוף את המחירים מעלה בשנים הקרובות.

שוק השכירות והתשואות – המהפכה המוסדית (PRS)

אחת המגמות המרכזיות ב-2025 היא המעבר משוק של בעלי דירות פרטיים לשוק המושפע יותר ויותר משחקנים מוסדיים (Institutional Rental Market). הנתונים מראים כי חלק ניכר מהביקוש לדיור הוסט לשכירות, כתוצאה מכך שרבים מהמקומיים “נדחקו” החוצה משוק הרכישה.

מחירי השכירות: לחץ כלפי מעלה

מחירי השכירות בפראג המשיכו לטפס בשנת 2025, אם כי בקצב מתון יותר מאשר מחירי הרכישה.

• עלייה שנתית: שכר הדירה עלה בשיעור של 5-7% בממוצע.
• מחיר למ”ר: המחיר הממוצע לשכירות בפראג עומד על כ-440 עד 460 קרונות למ”ר לחודש. במיקומים מרכזיים (פראג 1 ו-2), המחירים מגיעים ל-490 קרונות למ”ר ואף למעלה מכך.
• נטל השכירות: משקי בית בפראג מוציאים כיום בין 30% (לדירת סטודיו) ל-50% (לדירת 3 חדרים) מהכנסתם על שכר דירה, נתון המעיד על שוק מתוח מאוד.

תשואות

התשואות ברוטו למגורים בפראג נעות בטווח שבין 3% ל-4.5%, בהתאם למיקום ולגודל הנכס:

סוג הנכס / מיקום	תשואה שנתית ברוטו (משוערת)	הערות
דירות קטנות (סטודיו/חדר)	4.0% – 4.3%	נזילות גבוהה, ביקוש קשיח מצד סטודנטים וצעירים.
דירות גדולות (3 חדרים +)	3.4%	תשואה שוטפת נמוכה יותר, אך פוטנציאל השבחה גבוה ויציבות דיירים.
מרכז העיר (רובע 1+2)	3.0% – 3.5%	פרמיית סיכון נמוכה, עליית ערך הונית גבוהה לאורך זמן.
פריפריה (רובע 9+10)	4.2% – 4.5%	תשואה שוטפת גבוהה יותר המפצה על מיקום פחות יוקרתי.

תובנה למשקיע: על אף שהתשואה השוטפת נראית נמוכה בהשוואה לשווקים אחרים, השילוב של עליית ערך הנכס (מעל 10% ב-2025) עם עליית שכר הדירה יוצר תשואה כוללת אטרקטיבית מאוד, העולה משמעותית על אלטרנטיבות השקעה סולידיות אחרות.

הדומיננטיות של ה-PRS ו-AFI Europe

שנת 2025 סימנה את התבססות מודל הבנייה להשכרה. חברות כמו אפריקה ישראל מובילות את המגמה:

• פורטפוליו הדירות להשכרה של אפריקה ישראל (המותג AFI Home) הגיע לתפוסה מלאה של כמעט 900 דירות ב-2025.
• החברה רכשה את פרויקט Nová Elektra (כ-290 דירות) ואת פורטפוליו המשרדים Port7 בהיקף עסקה של כ-130 מיליון אירו.
• כניסת המוסדיים מייצרת סטנדרט חדש של ניהול ושירות, ודוחקת במשקיעי הנדל”ן לשפר את איכות הנכסים שלהם כדי להתחרות במוצר המוסדי המנוהל.

משבר ההיצע והיזמים

הפרדוקס של שוק הנדל”ן הצ’כי ב-2025 הוא קיום ביקוש שיא לצד היצע קפוא ומדשדש. הבנת הדינמיקה הזו קריטית להבנת פוטנציאל עליית המחירים העתידי.

מחאת היזמים והקפאת הפרויקטים

דוגמה בולטת למשבר היא ההחלטה הדרמטית של חברת Central Group, יזמית המגורים הגדולה בצ’כיה. בדצמבר 2025 הודיע הבעלים, דושאן קונובסקי, על הקפאת השקת פרויקטים חדשים בהיקף של כאלף דירות למשך שנה. הסיבות המוצהרות הן עלויות בנייה מאמירות ומחסור חריף בכוח אדם מקצועי. עם זאת, אנליסטים רואים בכך גם מהלך אסטרטגי שנועד לשמר את רמות המחירים הגבוהות וללחוץ על הרשויות לזרז הליכים. המשמעות המיידית היא החרפת המחסור בדירות חדשות בשנתיים הקרובות.

כישלון חוק הבנייה החדש

חוק הבנייה החדש (New Building Act), שנועד לקצר את הליכי הרישוי הארוכים של צ’כיה עדיין לא מספק את הסחורה. ההשפעה החיובית על הגדלת ההיצע טרם מורגשת בשטח. למעשה, מספר היתרי הבנייה שהונפקו ב-2025 עמד על כ-61,613 בלבד ברמה הארצית – הנתון הנמוך ביותר מזה 25 שנה. נתון זה מבטיח כי המחסור בדירות הוא מבני ולא יפתר בטווח הקצר, מה שמהווה רצפת ביטחון למחירים.

רגולציית טווח קצר

לצד הנתונים הכלכליים, שנת 2025-2026 עומדת בסימן שינוי רגולטורי דרמטי בשוק ההשכרות לטווח קצר.

החוק החדש: סוף החגיגה במרכז העיר?

העיר פראג והממשלה הצ’כית מקדמות את חוק התיירות החדש (המכונה לעיתים “Lex Voucher” או “Hospitality Act”), שצפוי להיכנס לתוקף מלא במהלך 2026 (עם פיילוט ב-2025). החוק כולל:

• מערכת e-Turista: חובת רישום דיגיטלי לכל נכס וקבלת מספר מזהה ייחודי, ללא אפשרות לפרסם בפלטפורמות ללא מספר זה.
• סמכויות לרשויות המקומיות: העיריות יוכלו להגביל את מספר ימי ההשכרה בשנה ואת כמות האורחים המותרת למ”ר.
• אכיפה: המערכת תאפשר הצלבת מידע מול רשויות המס וגביית מיסים בזמן אמת.

המשמעות למשקיעים: צפוי כי אלפי דירות במרכז העיר (בעיקר בפראג 1) יחזרו לשוק השכירות לטווח ארוך או יימכרו, כיוון שהמודל העסקי של Airbnb יהפוך לפחות רווחי ויותר מסוכן. עבור משקיעים חדשים, המודל של “דירת תיירים” הופך למורכב ומפוקח, והכדאיות נודדת חזרה להשכרה מסורתית יציבה.

השוואה היסטורית טבלת השוואה לשנים קודמות

השווינו את נתוני 2025 לנקודות ציון חשובות בעבר, כפי שתועדו ונותחו באתר שלנו לאורך השנים.

האבולוציה של השוק – מ-2021 ועד היום

מדד	שיא 2021	קיפאון 2022	התאוששות 2024	השיא החדש 2025
מחיר ממוצע למ”ר (חדש, פראג)	106,750 קרונות	~120,000 קרונות	139,900 קרונות	~175,200 קרונות
ריבית משכנתא	~2-3%	7-8%	~5-6%	~4.49%
מכירות שנתיות (יחידות)	7,450 (שיא קודם)	קיפאון מוחלט	~7,000	~7,800 (שיא חדש)
דינמיקת השוק	שוק מוכרים	שוק קונים	התייצבות	שוק מוכרים חזק

ניתוח השוואתי: אנו רואים חזרה מלאה ואף התעלות על נתוני 2021. ההבדל המרכזי הוא שרמת המחירים כיום גבוהה בכ-65% מאשר ב-2021, אך הביקוש נותר קשיח. זה מעיד על עומק השוק ועל כך שהציבור הצ’כי והמשקיעים הפנימו את רמת המחירים החדשה וקיבלו אותה. בעוד שב-2022 המשקיעים שלנו יכלו לנצל את הקיפאון למו”מ אגרסיבי, ב-2025 הכוח חזר לידיים של היזמים והמוכרים.

הזווית הישראלית

המשקיעים הישראלים ממשיכים להיות גורם דומיננטי בשוק הצ’כי, אך אופי ההשקעה שלהם משתנה.

• AFI Europe כסמן ימני: החברה, תחת הנהגתו של דורון קליין (ובניהול מקומי של קארין שליו-שוגול), מבססת את מעמדה כאחת השחקניות הגדולות בשוק. השלמת אכלוס פרויקטי AFI Home והרכישה האסטרטגית של Port7 מעידות על מעבר מגישה של ייזום ומכירה לגישה של החזקה וניהול.
• ההזדמנות למשקיע הפרטי: לאור מחירי השיא בפראג, משקיעים ישראלים פרטיים מתחילים לחפש ערך ברובעים מתפתחים (כמו פראג 9 ו-10).

תחזית לשנת 2026 – תרחישים ומגמות

1. מחירי הדיור: להערכתנו צפויה המשך עלייה, אך בקצב מתון יותר של 5-10%. המחסור בהיצע (הנובע מהקפאת הפרויקטים ב-2025 ומיעוט ההיתרים) יפגוש ריביות יורדות, מה שימנע ירידת מחירים וימשיך לתמוך בעליות.
2. ריבית: צפי להמשך ירידה הדרגתית של הריבית לכיוון ה-3.8%, מה שיגדיל עוד יותר את כוח הקנייה של הציבור ויחזיר משקיעים מוסדיים נוספים לשוק המגורים.
3. שכירות: מחירי השכירות ימשיכו לעלות, הנתמכים על ידי האינפלציה והמעבר לדירות מנוהלות המספקות שירותים נלווים.
4. רגולציה: שנת 2026 תהיה שנת המבחן של חוקי ה-Airbnb. אנו צופים “ניקוי אורוות” בפראג 1, שיעלה את קרנם של המלונות ומגורי היוקרה לטווח ארוך.
5. אזורי ביקוש: פראג 3 (ז’יז’קוב למשל) תמשיך להוביל בשיעורי הצמיחה. פראג 9 ו-10 יהפכו למוקדי המשיכה העיקריים למעמד הביניים.

לסיכום המסקנה ברורה: צ’כיה של 2025-2026 היא שוק בוגר, יציב ויקר. ימי ה”מציאות” של 2018 חלפו. המשחק כיום הוא משחק של שימור ערך וצמיחה סולידית במטבע יציב וכלכלה חזקה.

ההזדמנויות הגדולות נמצאות באזורי הג’נטריפיקציה (רובעים 3, 7, 8) ובסגמנטים הנהנים ממחסור מבני בהיצע. המשקיע הישראלי החכם צריך להביט על פראג כיום כעל “גרמניה הקטנה” – מקום בטוח להון, עם פוטנציאל תשואה עודף על מערב אירופה.