פרק 15 של צ’קאסט: דירות תיירות Airbnb בפראג – פוטנציאל אדיר או כאב ראש בירוקרטי?

תוכן העניינים:

תארו לעצמכם את התמונה הבאה: אתם מטיילים בסמטאות המרוצפות והקסומות של העיר העתיקה בפראג. מכל עבר נשמע בליל של שפות, בתי הקפה הומים אדם, והאווירה מחשמלת. ואז, כמו לכל משקיע עם חוש עסקי, עולה לכם המחשבה: “למה שלא אקנה פה דירה ואשכיר אותה לתיירים? עם כמות כזו של אנשים, זה בטח מכניס הון!”.

אם המחשבה הזו עברה לכם בראש, אתם ממש לא לבד. אבל לפני שאתם קופצים למים ומתחילים לחפש נכסים למכירה בעיר העתיקה, יש כמה דברים קריטיים שאתם חייבים לדעת.

הפוטנציאל: שוק התיירות של צ’כיה רותח מאי פעם

כדי להבין את גודל ההזדמנות, בואו נסתכל רגע על המספרים. צ’כיה, מדינה של כ-11 מיליון תושבים, אירחה בשנת 2025 קרוב ל-24 מיליון תיירים! מדובר בזינוק אדיר שמשאיר את ימי הקורונה הרחק מאחור ואף עוקף אותם.

פראג של היום היא מוקד עלייה לרגל שמנקז אליו תיירים מכל קצוות תבל. אנחנו רואים זרם יציב של מבקרים מגרמניה, ארצות הברית ובריטניה, ולצידם חזרה מסיבית ומשמעותית של תיירים מיבשת אסיה. העיר כולה חיה ונושמת תיירות 24/7.

כשמדובר בנדל”ן, החוקיות פשוטה: היכן שיש תנועה תיירותית מסיבית, יש ביקוש אדיר לפתרונות לינה. דירה במיקום פרימיום כמו פראג 1 או פראג 2 היא נכס נדיר – בדיוק כמו דירה בקו ראשון לים בתל אביב. ההיצע באזורים ההיסטוריים האלו מוגבל מאוד, כמעט ואין בנייה חדשה, מה ששומר על מלאי קשיח של דירות ומבטיח עליית ערך יציבה שחוצה לעתים קרובות את ממוצע השוק. הפוטנציאל לרווח משמעותי הוא עצום ומוחשי.

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה ביוטיוב

להאזנה באפל

המציאות בשטח: מפנטזיית ההכנסה הפסיבית לבירוקרטיה השוחקת

על הנייר, התשואה ברוטו מהשכרת דירה לטווח קצר יכולה להיות כפולה מזו של השכרה לטווח ארוך למקומיים. זה נשמע כמו חלום, אבל כאן בדיוק נכנס ה”אבל” הגדול שמשקיעים מתחילים נוטים לפספס.

בפרק החדש של פודקאסט השקעות הנדל”ן שלנו, שאולי כהן ועמוס אוזן – עושים סדר במציאות החדשה. Airbnb בפראג של היום זה כבר לא תחביב של “לשים מפתח בתיבה ולשכוח מזה”. מדובר בעסק אקטיבי לכל דבר ועניין.

הרגולציה המקומית הולכת ומתהדקת. עיריית פראג דורשת התנהלות עסקית מסודרת לחלוטין: רישום חוקי, תשלום מיסי עירייה, דיווחים סדירים למשטרת הזרים, והכי חשוב – התנהלות נכונה מול ועדי הבתים שדורשים לא פעם אישורים מיוחדים. מי שמתעלם מהחוקים האלו לוקח על עצמו סיכון של קנסות כבדים או סכסוכים ארוכים עם שכנים שלא אוהבים רעש.

תוסיפו לזה את עמלות הפלטפורמות, הוצאות הניקיון, הכביסה, חברת הניהול (שגוזרת 20-30 אחוזים) והבלאי הטבעי – ותגלו שהתשואה נטו מצטמצמת. היא אומנם עדיין אטרקטיבית מאוד במיקומים הנכונים, אבל היא דורשת אופרציה שלמה.

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה ביוטיוב

להאזנה באפל

אז האם זה אומר שכדאי לוותר על חלום הדירה בעיר העתיקה? ממש לא. זה פשוט אומר שצריך לעבוד חכם.

בפרק, אנחנו חושפים את אחת משיטות העבודה שלנו בקונביז, שעוזרת למשקיעים שלנו לישון בשקט. זה מתחיל מסינון קפדני של נכסים בעלי פוטנציאל תיירותי אמיתי וסבירות גבוהה לאישור ועד הבית. זה ממשיך דרך בניית תשתית משפטית ומיסויית חזקה, ומגיע לחיבור עם חברות ניהול מקומיות מהשורה הראשונה שיודעות לתחזק נכס ברמה של מלון בוטיק.

בנוסף, אנחנו מספרים בפרק על מודל שעובד מצוין בפראג: אנחנו משכירים את הנכס לטווח ארוך, תמורת תשלום חודשי קבוע, לחברה מקצועית שמתמחה בהשכרה לטווח קצר. התוצאה? אתם מקבלים הכנסה קבועה ויציבה ונהנים מעליית הערך היוקרתית, אבל מוציאים את עצמכם לגמרי מכל כאבי הראש, הרגולציה וההתעסקות היומיומית של עולם ה-Airbnb.