פרק 13 של צ’קאסט: דירה חדשה מקבלן מול דירת יד שנייה – במה עדיף להשקיע בפראג?

אחת הדילמות הראשונות והמשמעותיות ביותר שפוגשות משקיעי נדל”ן ישראלים שמגיעים לפראג היא בחירת סוג הנכס. מצד אחד, העיר מציעה בניינים היסטוריים, בני מאה שנים ויותר, עם קסם אירופאי שקשה לעמוד בפניו. מצד שני, תנופת הבנייה בעיר מציעה פרויקטים מודרניים וחדישים עם כל הפינוקים של המאה ה-21.

אז מה עדיף למשקיע הישראלי? בפרק זה של צ’קאסט, צללנו אל המספרים, היתרונות והחסרונות של כל גישה. הנה הסיכום המלא שיעשה לכם סדר.

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה ביוטיוב

להאזנה באפל

הקסם (והאתגרים) של דירות יד שנייה

היתרון המובהק של דירות ישנות הוא המיקום והתזרים המיידי. נכסים אלו ממוקמים לרוב בשכונות המבוקשות והמרכזיות ביותר (כמו וינוהרדי או קרלין), אזורים שכבר אין בהם עתודות קרקע לבנייה חדשה. ברגע שהשלמתם את הרכישה, הדירה מוכנה להשכרה ואתם מתחילים לראות את המזומנים מהיום הראשון.

בנוסף, הדירות הללו מתאפיינות פעמים רבות בתקרות גבוהות (לעתים 4 מטרים המאפשרים בניית גלריה), עיטורים קלאסיים ואופי ייחודי שמושך שוכרים צעירים, סטודנטים ואנשי רוח. כמו כן, בניגוד לקבלנים שמכירים כל פסיק בשוק, ברכישה מאדם פרטי שלחוץ למכור, לעתים קרובות ניתן למצוא מציאה מתחת למחיר השוק.

הקאץ’: תשלום מיידי של מלוא הסכום, תקלות נסתרות בדירה, והוצאות חימום גבוהות יותר בחורף בגלל בידוד מיושן. הפתרון שלנו: לעולם לא רוכשים דירת יד שנייה ללא חברת “בדק בית” מקצועית שמנפיקה דו”ח מקיף על מצב התשתיות בנכס.

השקט הנפשי של דירות קבלן חדשות

אם אתם מחפשים מודל של “שגר ושכח”, דירות חדשות הן לרוב התשובה. בנייה מודרנית מביאה איתה תשתיות מתקדמות: חימום תת-רצפתי, חלונות גדולים, מעליות, מרפסות, והכי חשוב – חניה תת-קרקעית (מצרך נדיר ויוקרתי בפראג).

מעבר לנוחות, יש כאן יתרון כלכלי אדיר. דירות מודרניות מחויבות לתקנים אירופאיים מחמירים של התייעלות אנרגטית (דירוג A או B). המשמעות היא הוצאות חשמל וחימום נמוכות משמעותית, מה שמאפשר לכם לגבות שכר דירה גבוה יותר, ולעתים אפילו לקבל הטבות בריבית המשכנתא מהבנק המקומי.

בנוסף, מודל התשלומים גמיש בהרבה (לרוב 15% בחתימה והשאר באכלוס), מה שמאפשר לכם זמן לגייס את הכסף. קהל השוכרים בדירות אלו נוטה להיות מורכב ממנהלים ומשפחות ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר.

הקאץ’: המתנה של חודשים עד שנים לאכלוס (אין תזרים מיידי), והחשש שהקבלן יפשוט רגל. הפתרון שלנו: השקעה אך ורק בפרויקטים המלווים על ידי בנק מלווה. הכסף שלכם מופקד בחשבון נאמנות של הבנק, כך שגם בתרחיש קיצון, הכסף שלכם מוגן.

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה ביוטיוב

להאזנה באפל

שורה תחתונה: מה נכון לכם?

אם אתם משקיעים שמחפשים שקט נפשי, אפס תקלות בשנים הראשונות וקהל שוכרים יציב – דירה חדשה מקבלן היא כנראה הבחירה הנכונה עבורכם. אם אתם אוהבים נכסים עם היסטוריה, פריים-לוקיישן, ולא מפחדים מקצת התעסקות (שאנחנו מנהלים עבורכם) תמורת תזרים מיידי – שוק היד השנייה קורא לכם.

רוצים לשמוע את הניתוח המלא, מחירי השכירות והטיפים של שאולי ועמוס מהשטח? האזינו עכשיו לפרק המלא של צ’קאסט: