מדריך לפני קניית נכס בצ’כיה

אנו בחברת Conbiz מסייעים למשקיעים השוקלים לרכוש נכס נדלנ”י בצ’כיה. כדי להפוך את ההחלטה עבור המשקיעים החדשים בצ’כיה לקלה יותר הכנו מדריך מפורט עם מידע מקיף שיסייע לכם להבין לפני מה אתם עומדים

קריאת המדריך וביצוע הצעדים הבאים יבטיח לכם כי התהליך של רכישת נכס בצ’כיה יהיה חלק ככל האפשר.

שלב מציאת הנכס בצ’כיה

ישנם כמה אתרי אינטרנט בהם אתם יכולים למצוא מגרש, חלקת אדמה, בית או דירה. האתרים העיקריים הם: Bezrealitky.cz, Reality ו- Sreality. לשלושתם יש אתר בסיסי גם בשפה האנגלית. עם זאת, חלק מהתיאורים של הנכסים יכולים להיות לא ברורים, כך שמשתלם ללמוד כמה מילים ומינוחים כלליים בצ’כית. כמו כן רבים הם האתרים הכלליים בהם ניתן לצפות בפרטי נכסים שונים, ביניהם Reality iDNES או Prague Real Estate וגם אתרי אינטרנט של סוכנויות תיווך נדל”ן פרטיות.

בנוסף לכך, חיפוש בגוגל צ’כיה, תוך שימוש במילות מפתח כגון ‘reality Česká Republika‘ ,’reality Praha‘ ,’nemovitosti‘ או ‘pozemky‘. שימוש במילה ‘Byty‘ (דירה) גם עובד בדרך כלל, אך מונח זה הינו מושג כללי מידי והנתונים המתקבלים בגוגל הנם לא רלוונטיים ברוב המקרים. היתרון הקיים בחיפוש במונחים צ’כיים הינו מיקוד לאותן חברות הפועלות בשוק בצ’כיה. מטבעו של השוק הצ’כי, ישנה אפשרות למצוא את אותו הנכס רשום אצל כמה סוכנויות שונות, בדרך כלל במחירים שונים ותיאורים שונים אך דבר זה יכול להיות מבלבל לעיתים.

ישנם כלי חיפוש מקצועיים לאיתור נכסים מיד לאחר כניסתם לפרסום המשמשים אנשי מקצוע ומתווכים באיתור נכסים. אנו משתמשים בכלים מקצועיים אלו לאיתור הזדמנויות נדלניו”ת עבור לקוחותינו.

מחירי הנכסים

שימו לב, התרבות בצ׳כיה לגבי משא ומתן הינה שונה מאד מהמקובל בארץ. לרוב, כאשר צ’כי מפרסם נכס הוא לא מוכן להתפשר על המחיר בעיקר כאשר מדובר בנכסים בפראג בה הביקושים הינם גבוהים וכמות הנכסים הטובים הינה מועטה יחסית. בטח ובטח אם הנכס תומחר בצורה טובה. לכן, מתן הצעה הנמוכה משמעותית ממחיר הפרסום של הדירה במרבית המקרים יוביל להתעלמות של המוכר ומכירה של הנכס למישהו אחר.

כאשר מפורסם נכס בתמחור גבוה מאד, קורה שאפילו לא מתקשרים לשאול שאלות על הנכס מאחר ובתרבות הצ’כית לא נהוג להתמקח על המחיר.

מיקום

כאשר בוחרים נכס במרכז העיר פראג ובצמוד למקומות ההיסטוריים אלו נכסים שמתאימים בעיקר לתיירות (אחד הענפים המתפתחים בצ’כיה) ויניבו יחסית תשואה גבוהה אך ידרשו התעסקות גבוהה וקשב גבוה יותר מבעל הנכס.

האיזור שמחוץ למרכז העיר פראג ההיסטורית, יותר מתאים להשכרות לטווח ארוך וישנם גורמים נוספים המשפיעים על ערך הנכס שכדאי לקחת בחשבון כמו גישה לתחבורה ציבורית או קרבה לבתי ספר בינלאומיים. למשל, יהיה קל להשכיר בתים למשפחות עם ילדים באיזור Nebušice בגלל הקרבה לבית הספר הבינלאומי של פראג.

רישום הנדל”ן בצ’כיה

הדבר הראשון שכדאי לעשות הינו להשיג נסח טאבו (Výpis z Katastru nemovitostí) של הנכס. צעד זה נעשה כדי להבטיח לך כי האדם המוכר לך את הנכס הינו הבעלים החוקיים. רק לבעליו החוקיים של הנכס הזכות למוכרו, למרות שישנם מקרים מסויימים בהם סוכנים, עורכי דין או צדדים שלישיים הפועלים בשם הבעלים יכולים לסגור עסקה מטעמו בעזרת יפוי כח מאומת על ידי נוטריון. ברור שאינך רוצה למצוא עצמך בלי יכולת לעבור לבית החדש לאחר מסירת התשלום ולכן חשוב לבדוק נושא זה היטב. מעבר לכך, ההצהרה גם מראה האם ישנן הלוואות או שעבודים על הבית אשר יכולים לעבור לחובת בעלי הבית החדשים. בדרך כלל הבעלים הקודמים משלמים הלוואות אלו לאחר קבלת התמורה על הנכס.

בכדי להשיג הצהרה מלאה כל שיש לעשות הוא לבקר ב-Czech POINT. אפשר למצוא אשנב של נקודה זו ברוב סניפי הדואר בצ’כיה וכמובן במשרדי הטאבו. עלות הנסח נמוכה מאוד ומבקש הנסח מתבקש להציג אזור הרישום בטאבו, מספר הוכחת בעלות (LV), מספר חלקה ואת כתובת המגורים של הנכס. אגב, כל נוטריון יכול לעשות זאת, ואין לו צורך להראות תעודת זהות. העלות הינה לפי עמוד, כאשר בחלק מההצהרות יש יותר מעמוד אחד.

אם ברצונך במפת האתר של מיקום הנכס מהרשויות, אפשר להשיגה מהעירייה בה ממוקם הנכס. אפשרות נוספת הינה להשתמש באתר זה. רק צריך להכניס את שם הרחוב ואת שם העיר בצ’כיה בתא השמאלי העליון באתר.

לחילופין, לקבלת הצהרות בעלות קצרות ולתמונות שטח רצוי לגלוש לאתר האינטרנט של רישום המקרקעין המציע שירותים בחינם; יש להכניס רק את שם העירייה ומספר החלקה של הנכס ופרטי בעלות הנכס יופיעו מיד.

דו”ח שמאות צ’כי

רישום המקרקעין עונה לשאלת הבעלות על הקרקע, אך מה לגבי מצבו של הנכס הנרכש? בעלי בתים אינם מחויבים לספק חבילת מידע בקשר לנכס כמו שנהוג בהרבה מדינות באירופה. עם זאת, אפשרי ואפילו רצוי להשיג דו”ח מקצועי (znalecký posudek) הנוגע לנכס. הדו”ח מכיל את תמצית מצבו של הבית, חומרי הבנייה וערכו האמיתי של הנכס אשר אינו זהה לערך השוק של הנכס. דוגמא לבקשת דו”ח שמאות אפשר למצוא כאן.

מסמך אחרון, הנחוץ באם מדובר בבניין חדש, הינו אישור הבנייה (kolaudace). ההחלטה על אישור הבנייה לבניין נחוצה, למקרה שהיו שינויים מבניים. מידע בנושא אפשר למצוא כאן.

בנוסף לדו”ח השמאות, בהחלט כדאי לדבר עם בעלי הנכס לגבי מצבו, בייחוד אם הנכס ישן. יש לשאול על חימום, בידוד, טמפרטורות וצנרת. יש לדרוש את הפרטים האלו בכתב. מומלץ ורצוי מאוד לבקש את כל המסמכים הקודמים של הבניין, תוכניותיו, אישורי בנייה וכל שינוי שנעשה לנכס. לסיום, יש לבחור בחוכמה את זמן בדיקת הנכס בייחוד בבנייני הדירות הזולים יותר מכיוון שלעיתים מתגלים פרטים רבי ערך שיכולים למוטט עסקה שלמה. לדוגמה, רוב הבדיקות נעשות במהלך היום כאשר השכנים אינם בבית. אך כאשר מגיעים בערב, בשעות שלאחר העבודה לבדוק את הנכס, יש מקרים בהם אפשר לשמוע את אותם שכנים שותים תה מעבר לקיר.

משכנתא בצ’כיה

משכנתא בצ’כיה – לאזרח צ’כי

קבלת משכנתא מבנק צ’כי באה עם חדשות טובות וחדשות רעות. החדשות הטובות הן שהבנקים הגדולים (ČSOB Česká spořitelna, Komerční banka, UniCredit ) מציעים לעיתים לאזרחי צ’כיה 90% משכנתא משווי הדירה המוערך. ההערכה היא מילת המפתח. ערך הנכס יוערך על ידי הבנק, כך שיכול להיות שלא יתקבל הסכום המלא אותו מבקש הקונה. מצד שני, אפשר לקבל במשכנתא גם לדברים נוספים כמו שיפוצים או רהיטים.

משכנתא בצ’כיה – לאזרח זר

בנוגע לשאלה – האם לזר מגיעה משכנתא? התשובה – תלוי בבנק. בנק Česká Spořitelna קובע כי הכרחי שלמועמד תהינה אזרחות קבועה או זמנית. לעומתם בבנק ČSOB נקבע כי הערכת משכנתא לזרים תיבדק באופן פרטני לכל מועמד. בנק Raiffeisenbank לעומתם, יתנו עד 90% מערך הנכס אך רק למועמדים אשר שהו בצ’כיה יותר משנתיים. תנאי לכל קבלת משכנתא הינו הוכחת מקור הכנסה קבוע.

במידה והאזרח הזר לא מתגורר בצ׳כיה ולא עובד בצ׳כיה, נכון לסוף שנת 2024 הוא לא יכול לקבל משכנתא.

אפשר להשתמש באתר האינטרנט הזה או הזה להשוואת משכנתאות. באם ברצונך לעבוד עם יועץ משכנתאות, כאן ניתן להוריד רשימה של יועצים אשר שייכים לאיגוד מתווכי המשכנתאות הצ’כי – Asociace Hypotečních Makléřů.

כחלק מתהליך היעוץ בחברת Conbiz נוכל לקשר אותך ליועץ אמין ומוסמך שיטפל בכל תהליך הבקשה למשכנתא. נושא אמינות יועץ המשכנתאות הינו חשוב מאד מאחר ובצ’כיה היועצים מקבלים עמלות מהבנקים כך שבמקרים רבים יועצים אלו חשים יותר מחויבות לבנקים שמשלמים להם מאשר ללקוחותיהם.

דרך התשלום עבור נכס שנקנה בצ’כיה

כאשר מגיע זמן התשלום עבור הנכס, כדאי שהעברת הסכום תעשה לחשבון נאמנות שהוקם ומנוהל על ידי נוטריון או עורך דין. הסיבה לכך הינה כי הרישום במרשם המקרקעין עד להעברת הבעלות המלאה לבעלים החדשים לוקח עד 30 ימי עסקים.

כל התשלומים צריכים להיות בהתאם להסכמים כתובים וכחלק ממחיר הרכישה; לנוטריון ולרוב עורכי הדין יש ביטוח להפקדות כאלו, כך תהיה ערובה לכסף לפי החוק הצ’כי. עם זאת, למעט מאד סוכנויות יש ביטוח שכזה. שחרור כספים למוכר נעשה אוטומטית כמה ימים לאחר שהציג עותק חדש של בעלות המראה כי נרשמה בעלות חדשה על הנכס וכי מולאו כל התנאים המקדימים להסכם.

קבלת חוות דעת מקצועית

מלבד פיקוח על העסקה, עורך דין יכול להיות חשוב ואף הכרחי בחלקים שונים של התהליך. עורך הדין יכול לעזור בניסוח או בדיקת החוזה (rezervační smlouva) או בהסכם הרכישה (kupní smlouva). שכר טרחה שעתי של עורכי הדין יכול לנוע בין 3000 קרונות (כ-550 ש”ח) לבין 5000 קרונות (כ-1000 ש”ח). יש לברר בהתחלה במשרד עורכי הדין על עלות השירותים הללו. אנו בחברת Conbiz נוכל להמליץ לכם על עורכי דין מנוסים ומקצועיים הדוברים אנגלית או עברית בהתאם לצורך.

בנוגע לעורכי דין, אנו ממליצים לסכם על שכר טרחה קבוע לכל העסקה עבור עסקאות מכירה סטנדרטיות.

תשלומים נוספים

עמלת סוכנות / סוכן נדל”ן

לפני כניסה לכל עסקה, כדאי לבדוק את כל ההוצאות הצפויות. בנכסים מסוימים הסוכנות תדרוש תשלום של יותר מ-6% ממחיר העסקה. דבר זה צריך להיות מצוין בפרטי הנכס או בזמן יצירת הקשר הראשוני עם הסוכנות. אם הנחת לסוכן לעבוד בשמך, יהיה צורך בהסכם שכר, בדרך כלל במקרים כאלה, כל מקרה לגופו אך לרוב השכר עומד על בין 4% ל-6% של כל מכירה. לתשלום לסוכן במקרה כזה יש יתרונות רבים. הסוכן צריך לעבוד בשבילך בלבד ורק טובתך האישית מעניינת אותו. הוא נדרש לניהול משא ומתן על תנאים טובים יותר ולעיתים אף יתמקח ויצליח להוריד את המחיר. בשכירות מקובלת בצ’כיה (כמו בארץ) תשלום עמלת תיווך בגובה שכירות של חודש אחד.

תשלום לנוטריון, אגרת בנק ותשלום דמי רישום נכס.

בזמן ביצוע העסקה, ישנה אפשרות שתתבקש לעזור בתשלום שכר נוטריון או אגרת בנק. בדרך כלל הפשרה המתקבלת הינה תשלום של 50/50. דמי רישום הנכס הינם נמוכים ובדרך כלל מכוסים על ידי הסוכנות, אך יש לבדוק זאת מראש.

תשלום לשמאי

סביר להניח שיהיו עוד תשלומים נוספים על סקרים ושמאות הבנק את הנכס. אם מדובר בנכס ישן, עדיף לערוך ביקורת מבנה קצרה על ידי מהנדס בניין, אדריכל מנוסה או בנאי אשר יכולים לומר לך בבהירות ובמהירות האם הם צופים בעיות או עלויות גדולות מן הרגיל, לאחר מכן אם ברצונך להמשיך, אפשר לערוך סקר מלא ומקיף להערכת ההוצאות הצפויות.

מיסים עבור הנכס

אמנם בעבר המוכר שילם מס רכישה בדירת יד שניה של 4% ובמקרים שהוא אינו שילם, מס זה גולגל על הקונה אך החל מאפריל 2016 ועד 2021 חובת תשלום המס הוטלה על הקונה. עם תחילת תקופת הקורונה בוטל מס הרכישה בצ’כיה גם כשמדובר ברכישה של נכס שני ומעלה.

במקרים מסוימים יש לשלם מס על ההכנסות מהשכרת הנכס. עם זאת, תשלום המס ששולם בצ’כיה אמור להיות מקוזז מתשלומי המס בישראל עקב קיומה של אמנת המס בין שתי המדינות.

אין מיסי עיריה לדירות מגורים, הווי אומר שלא קיימת ארנונה בפראג. למעשה העירייה מקבלת כספים לאחזקת העיר ממקורות תקציביים אחרים.

לסיכום – קניית נכס בצ’כיה היא פשוטה לביצוע! (אם מכירים את הכללים כמובן…)

באופן כללי, התהליך של קניית נכס, בית, דירה או מגרש בצ’כיה הוא לא מורכב מדי. האתגרים העיקריים הם פערי שפה וההיכרות עם המערכת הביורוקרטית הצ’כית מכיוון שרוב המידע הדרוש נגיש לדוברי השפה.

ליווי של בעלי מקצוע שעומדים לצידך בכל התהליך החל מבחירת הנכס, ביצוע בדיקת משפטית נאותה, ביצוע בדיקה טכנית לנכס בצורה מקצועית, משא ומתן בצורה נכונה ומותאמת לשוק הנדל״ן ולדרישות החוק, זיהוי של דברים חריגים עוד בטרם הרכישה יבטיחו עסקת נדל״ן בטוחה ומוצלחת שתניב תשואה ורווח משמעותי מעליית הערך של הנכס לאורך שנים.

אם אתם מעוניינים להשקיע בקניית נכס בצ’כיה, אנו בחברת Conbiz נלווה אתכם בתהליך חיפוש, מציאת וקניית הנכס.

לשם קבלת פרטים נוספים אנא צרו איתנו קשר כאן.