03-7221330לאור עליית האינפלציה העולמית והעלאות הריבית התכופות מצאנו לנכון לעדכן אתכם על השינויים והתמורות בפראג, ההשפעה שלהם על שוק הנדל״ן וגם מה צפוי במדינה בהמשך על פי הערכות של אנליסטים וכלכלנים צ’כיים ואולי הכי חשוב, מה ההזדמנויות הנדלניו”ת המעניינות שיוצר המצב הנוכחי.
תוכן עניינים
האינפלציה בצ’כיה
בעקבות מענקי הקורונה והמלחמה באוקראינה נוצר מחסור במוצרי מזון בסיסיים, מתכות וחומרים כגון ברזל וחיטה, ופגיעה מתמשכת בשרשרת האספקה. עוד מתקופת הקורונה החלו עליות מחירים של מרבית מוצרי הצריכה ובנוסף על כך עם תחילת המלחמה נוצר לחץ גדול ועליית מחירי אנרגיה בעיקר גז, חשמל, ודלק, עובדה שהגבירה את עליות המחירים ויצרה לחץ אינפלציוני גדול מאד.
- בחודש יוני 2022 נמדדה אינפלציה של 17.2%
- בחודש מאי 22 נמדדה אינפלציה של 16%
עליית הריבית בצ’כיה
הבנק הלאומי הצ׳כי פעל במהירות ולמעשה לא חיכה לבנקים המקבילים באיחוד האירופאי והחל בהעלאות ריבית אגרסיביות ובקצב שלא בוצע כמוהו מעולם על מנת להשתלט על האינפלציה הדוהרת. כבר בחודש דצמבר 2021 הבנק הלאומי העלה את הריבית באחוז שלם ל 3.75% ולאחרונה בסוף יולי 2022. הבנק הלאומי הצ׳כי קבע את שער הריבית ב-7% והצהיר שלא יהסס להעלות עוד את שער הריבית בכדי לעצור את האינפלציה.
התוצאות המיידיות וההשפעות הצפויות על שוק הנדל״ן בצ’כיה
אין עדיין שינוי לטובה כתוצאה מהעלאת הריבית במדדי האינפלציה, בעיקר כי המלחמה באוקראינה בעיצומה והלחץ על מחירי האנרגיה משפיע מאד על האינפלציה. מה שכן ניכר בבירור זו ההשפעה החזקה שיש על מחירי הנדל״ן. מיד נרחיב על כך.
בשל עליית ריבית הבסיס הבנקים המסחריים נאלצו להעלות כמובן את מחירי המשכנתאות לרכישת נדל״ן וכיום אחוזי הריבית על המשכנתאות נעים בסביבות 7-8 אחוזים. ריביות אלו למעשה גרמו לקיפאון בשוק הנדל״ן ולמעשה מרבית הרכישות נעצרו.
מחירי הנדל״ן לאן?
כפי שכל משקיע מתחיל מכיר ויודע, כשהביקוש יורד המחיר אמור לרדת גם כן, אבל לצ׳כיה יש חוקים משלה ולמעשה בהחלט ניתן לומר שהשוק שהיה מוגדר כשוק של מוכרים שבו מרבית הכח היה בצד של מוכרי הדירות, הפך לשוק של קונים ויכולת המיקוח של הקונים אמנם גבוהה משמעותית אך טרם רואים ירידה משמעותית במחירים וזאת מ-2 סיבות עיקריות:
- מחסור בדירות איכותיות בפראג. עדיין ישנה תחושת חוסר בדירות ואין הצפה של נכסים למכירה.
- האופי של בעלי הנכסים הצ׳כים שאינם גמישים ופתוחים כל כך להורדת מחירים וכן לחץ הריביות של המשכנתאות עדיין לא החל את השפעתו.
מחירי השכירות בפראג
בניגוד להקפאת מחירי הנכסים לרכישה, בשוק השכירות קורה בדיוק ההיפך, בתקופת הקורונה מחירי השכירות צנחו בכ 25% בשל יציאה של הרבה דירות שהיו מושכרות לשכירות לתיירות לטווח קצר.
בחודשים האחרונים מחירי השכירות עלו משמעותית והביקוש לשכירות הינו בעליה חדה זאת בעיקר בגלל 350 אלף פליטים אוקראינים שברחו מהמלחמה ובשל חזרה של מאות דירות לשכירות קצרת טווח וחזרת התיירים לפראג (אם כי עדיין לא בעוצמה של טרום הקורונה).
מה הלאה? תחזיות האנליסטים:
לפי תחזיות רוב האנליסטים בצ’כיה נראה כי שערי הריבית ישארו גבוהים ואולי יעלו עוד מעט במשך השנה הקרובה ואולי אפילו במחצית שנת 23. בהמשך הריביות צפויות לרדת אל ממוצע של כ-4 אחוזים ואף 3 אחוזים כבר בתחילת שנת 24.
עוד סימן התומך בתחזית הזו, היא שבתחילת חודש יולי מונה לנגיד הבנק הלאומי הצ׳כי מר אלש מיכל (Ales Michl). הנגיד החדש הוא ידוע בהתנגדות להעלאות ריבית ככלי מוניטרי מעצם היותו בבורד המחליט על העלאות ריבית, כך שהצפי הוא שיהיה לחץ כלשהו להורדת הריבית לרמה הנורמלית מיד לכשיתאפשר.
בכל משבר יש גם הזדמנות
עסקאות יד שניה
למרות האמור לעיל, זה הזמן של עסקאות המזומן, מי שמסוגל לרכוש נכסי נדל”ן בצ’כיה במזומן יכול לקבל הנחה משמעותית לאחר התמקחות ובעיקר אצל אלו שמוכרים בשל עליית הריבית (משקיעים בעיקר שכבר עשו את הרווח שלהם וכעת רוצים לצאת מההשקעה). עם הזמן, בשל ירידה קלה במחירים ועליית מחירי השכירות התשואה כבר תהיה הרבה יותר אטרקטיבית.
עסקאות יד ראשונה או עסקאות על הנייר
אחת העסקאות היותר מעניינות בשוק הצ’כי היא עסקת רכישה של דירה חדשה מקבלן עוד בתכנון או בשלבים ראשונים של בניה (על הנייר). בעסקה כזו נהוג לשלם בצ’כיה מקדמה של כ-15% ואת השאר רק עם סיום הבניה שאורכת כשנתיים לערך.
במתווה כזה הסיכוי לקבל הלוואה עם ריבית מופחתת כבר הינו יותר גבוה והבונוס בעסקה כזו הוא עליית מחיר מאד חזקה עם ירידת שערי הריבית הצפויה בהמשך. מה שסביר להניח שיקרה הוא שכל הרוכשים הפוטנציאליים שלא יכלו לרכוש נכסים בפראג בשל הריבית הגבוהה, יכנסו בבת אחת לשוק ויצרו ביקוש גבוה – דבר שיוביל לעליית מחירים קיצונית להערכתנו. מצב כזה יחד עם מחסור (הקבוע בפראג שכל הזמן דוחף את מחירי הנדל”ן למעלה) משמעותי בדירות פנויות בפראג הוא מתכון די בטוח לקפיצה נוספת. מי שעולה על הרכבת כעת ככל הנראה ייהנה מכל המהלך של העליות במלואו.
מעוניינים לנצל את חלון ההזדמנויות הזה ולרכוש נדל”ן בפראג? השאירו לנו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
שאלות נפוצות
נכון להיום, יש אפשרות לקבל הנחות משמעותיות על רכישות של נכסי נדל”ן בצ’כיה בעיקר במזומן. הצפי הוא שעם הזמן מחירי השכירות יעלו ובהתאם גם התשואה על ההשקעה.
בצ’כיה ניתן לרכוש דירות מקבלן (על הנייר) ולשלם מקדמה של כ-15% בלבד במעמד הרכישה, כך שעולה הסיכוי ליהנות מעליית מחירים עתידית שצפויה להיות גבוהה במיוחד. לפרטים נוספים על דירות יד ראשונה הקליקו כאן.
כל התחזיות מראות ששכר הדירה בצ’כיה צפוי רק לעלות. אמנם הייתה ירידה של כ-25% בתקופת הקורונה (בגלל דירות Airbnb שחזרו לשוק השכירות לטווח ארוך), אבל עם חזרת התיירות למדינה (בעיקר לפראג) ועליית הביקוש (פליטים מאוקראינה שהגיעו למדינה בעקבות המלחמה) הפכה את המגמה.
