סקירה: שוק השכירות לטווח ארוך בפראג במהלך חודשי הקורונה

מאמר זה מציג נתונים עדכניים על מצב השכירויות לטווח ארוך בפראג, אבל לפני הכל כמה עובדות שיעזרו להבין את תמונת המצב של שוק הנדל”ן בפראג. 

בפראג רבתי חיים כ-1,300,000 איש. יש 600,000 דירות בפראג, מתוכם כ-500,000 בבניינים, 100,000 בתים ודופלקסים (Domech Rodinných) וכ-31,000 דירות בבעלות העיריה (Bytů je obecních). כשליש מתושבי פראג גרים בשכירות.

יולי 2020

חודש יולי הוא החודש הראשון של המחצית השנייה של השנה, אך חודש יולי 2020 היה שונה משאר השנים. הוא לא עמד בסימן של חופשות כמו תמיד אלא כלל דיווחים על הגל השני של הקורונה.

היצע הנדל”ן להשכרה בפראג ביולי 2020

המספר הכולל של משרדים, מסעדות ושטחי מסחר בשוק הנדל”ן להשכרה כמעט ולא השתנה ביולי 2020 לעומת חודשים קודמים. ההבדל היחיד בשוק היה מחירם הנמוך יחסית של משרדים קטנים.

היצע הדירות הקטנות בשוק זה ירד יחסית לחודש יוני, ירידה שנייה ברציפות. מספר זה ירד ברציפות החל מאמצע יוני כאשר השיא היה בסוף מאי.

מבט מקרוב מראה שמרגע שהוסר הסגר באירופה והאזרחים החלו לנוע ברחבי אירופה, מספר הדירות שהוצעו להשכרה לטווח ארוך בפראג 1 וכן דירות קטנות (דירות של 1-2 חדרים) ירד. סביר להניח שחלק מבעלי הדירות החזירו את הדירות שלהם לשוק השכירות קצרת הטווח.

הגרפים הבאים מציגים את מספר הדירות שהוצעו להשכרה בפראג ביולי 2020 לפי פרמטרים שונים:

הביקוש לנכסים בפראג ביולי 2020

בחודש יולי 2020 נרשמה ירידה בביקוש להשכרה לטווח ארוך מצד זרים. מספר המתעניינים בהשכרת דירות הצטמקה כך שנרשמה ירידה הן בקרב עובדים והן בקרב בעלי תפקידים ניהוליים.

אמנם קשה להתחרות בכוח הקנייה של המנהלים (אלו לרוב מעוניינים לשכור דירות יקרות יותר ולא סטנדרטיות באזורים המרכזיים של העיר), אך גם כוח הקנייה של העובדים ירד למרות שהם לרוב מעוניינים בדירות סטנדרטיות. המשמעות היא שלבעלי הדירות היה קשה למצוא שוכרים לטווח ארוך.

במקביל נרשמה מגמת התעניינות לגבי מגורים בדיור משותף בדירות גדולות שכוללות חדרים וכניסות נפרדות, לרוב בקרב סטודנטים.

לסיכום

השילוב של חופשות קיץ והסרת המגבלות על נסיעות ברחבי אירופה החזירו במידת מה את התיירים לפראג, מה שגרם לחזרת הנכסים להשכרה לטווח קצר לשוק. למעשה בעלי הנכסים בעיר העתיקה ובאיזורי התיירות חזרו להשכיר אותם לטווח קצר. בעלי הדירות חיכו לתחילת עונת התיירות בקיץ.

יוני 2020

החודש השישי של המחצית הראשונה של השנה עמד בסימן הקלות נוספות בצעדים נגד התפשטות הקורונה. למרות שנרשמה אופטימיות זהירה, לא ניתן לומר ששוק הנדל”ן חזר לקדמותו.

היצע הנדל”ן להשכרה בפראג ביוני 2020

הגידול במספר הדירות שמוצעות להשכרה לטווח ארוך נפסק. המספר הכולל של מודעות מסוג זה עמד על 8,598 בסוף יוני לעומת 8,758 בסוף מאי – ירידה של 2 אחוזים.

בירידה הכוללת הרוב היה של דירות קטנות במרכז העיר, כך שההיצע של מספר הדירות הגדולות בסטנדרט גבוה ובתים משפחתיים גדל.

במבט ראשון השינויים הגלויים באו לידי ביטוי גם בתחום השכירות של נדל”ן שאינו למגורים. המעבר לעבודה מהבית, שינויים בסגנון העבודה ובעיות כלכליות אילצו חברות רבות להפסיק את חוזי השכירות, מה שהביא לעלייה במספר המשרדים, שטחי המסחר והמסעדות שמוצעים להשכרה ומצד שני לצמצום הביקושים להשכרה שלהם.

הביקוש לנכסים בפראג ביוני 2020

בחודש יוני 2020 רוב אלו שחיפשו נכסים להשכרה לא שינו את התנהגותם. הם היו הגיוניים בדרישותיהם ולא ציפו שבעלי הדירות יחרגן מהרגליהם. עם זאת, כמות הדירות שהושכרו בחודש זה היה נמוכה יותר מאשר לפני מרץ 2020. במצבים בהם שכר הדירה היה אמור להיות משולם על ידי החברה / המעסיק, קבלת ההחלטות הייתה מסובכת יותר.

לסיכום 

למרות שהתיירים הראשונים החלו להופיע במרכז פראג רק ביוני, מספרם בהחלט לא השפיע על תפוסת הדירות המשמשות להשכרה לטווח קצר. בעליהם לא שיחררו אותם להשכרה לטווח הארוך כי למעשה הם המתינו לפתיחת עונת התיירות בקיץ בפראג.

מאחר שעונת התיירות כבר בעיצומה ניתן לצפות שהמגמה תישאר בעינה, כלומר גם במהלך חופשת הקיץ דירות אלה לא יהפכו לדירות שמיועדות להשכרה לטווח הארוך. נהפוך הוא, ייתכן שחופשת הקיץ תביא לירידה בהתעניינות בהשכרה של דירות לטווח ארוך.

מאי 2020

בחודש מאי שוק הדירות להשכרה לטווח ארוך הושפע עדיין באופן משמעותי ממשבר הקורונה, למרות שמגבלות מסוימות הוסרו.

היצע הנדל”ן להשכרה בפראג במאי 2020

לא היה שינוי מהותי במספר הדירות שהפכו מהשכרה לטווח קצר להשכרה לטווח ארוך. עם זאת, מספר הדירות שהוצעו להשכרה לטווח ארוך גדל, כאשר כל שבוע התווספו בממוצע כמאה דירות.

המספר הכולל של דירות שהוצעו להשכרה בחודש מאי 2020 היה 8,758 בסוף מאי – עלייה של 7 אחוזים לעומת 8,191 בסוף אפריל. לאחר ירידת מחירי השכירות בחודש אפריל, לא חלה ירידה משמעותית נוספת.

ללא ספק, דירות שהוצעו במקור להשכרה לטווח קצר שיחקו תפקיד מרכזי בעליית ההיצע. עם זאת לא כל הדירות האלה חזרו לשוק ההשכרות ורק חלקן הוצעו לטווח ארוך, כך שייתכן שהן שימשו כדירות לטווח קצר רק לתקופה קצובה.

לאמיתו של דבר, דירות אלה עיוותו את ההיצע הכולל של דירות להשכרה. זה הושפע ככל הנראה מהמשא ומתן במאי של ממשלות מרבית מדינות אירופה, שהחלו להסכים על התנאים לפתיחת גבולותיהם. זה כשלעצמו נתן תקווה לחידוש התיירות לפני תחילת חופשת הקיץ.

הגידול הנוסף במספר הדירות המוצעות נבע בגלל דירות שהתפנו מדיירים שעזבו את פראג. חלקם היו סטודנטים באוניברסיטאות שהופסקו לימודיהם וחלקם של דיירים שהפסיקו לעבוד עקב הקורונה.

הביקוש לנכסים בפראג במאי 2020

הביקוש לדירות להשכרה ארוכת טווח החל לעלות מעט בהשוואה לאפריל השנה.

תופעות יוצאות דופן

תופעה ייחודית הייתה עלייה במספר האנשים שהחלו לשקול מעבר דירה כולל כאלה שאפילו לא סיימו את תקופת חוזה השכירות הקודם. הם חיפשו דיור אחר בו ישתפרו באיכות, בגודל, במיקום או במחיר.

אך כנראה שזו הייתה רק התעניינות תיאורטית ותו לא. את הרצינות שלהם ואת הרצינות של התעניינותם בדיור ממחיש בצורה הטובה ביותר הנתון הבא: רק אחד מ-4 מתעניינים הגיע לבדוק את הנכס במועד שנקבע.

אפריל 2020

ניתוח שוק השכירות בחודש אפריל 2020 מושווה לתקופה שלפני הקורונה, כלומר לחודשים ינואר-אפריל 2020.

• בינואר 2020 הושכרו 12,000 – 15,000 דירות בפראג לזמן קצר, בדרך כלל במרכז העיר ובעיקר לתיירים זרים. חלק משמעותי מבעלי הדירות הללו הם משקיעים זרים.
• בינואר 2020 הוצעו להשכרה בפראג כ -5,000 דירות לטווח ארוך וכ- 9,000 דירות לטווח קצר.
• במרץ 2020 עם החלת מגבלות למאבק בנגיף הקורונה, הביקושים להשכרה לטווח קצר כמעט נעלמו, כך שחלק מבעלי הדירות הפכו את טווח ההשכרה מקצר לארוך.
• עד מרץ 2020 מספר הדירות שהוצעו להשכרה בפראג נחשב ללא מספיק. על פי הערכות, 20,000 דירות היו חסרות, אם כי בין 4,000 ל 6,000 דירות חדשות בשנה הושלמו בשנים קודמות.
• במרץ 2020, עקב הזדמנויות הרווח המוגבלות, דיירים רבים בפראג התקשו לשלם שכ”ד, חלקם אף עזבו את פראג לאחר שאיבדו את מקום עבודתם.
• החל ממרץ 2020 ממשלת צ’כיה פתחה בצעדים שאמורים להקל על ההשפעות השליליות של מגבלות הקורונה. חלק מהם נוגע לדיירים ובעלי בית, למשל אפשרות לדחות את תשלום שכר הדירה, ביטול מס רכישת מקרקעין לרוכשים והטבות מסויימות במשכנתאות.

עתיד השכירות: משוואה של לפחות שני נעלמים

קשה להעריך למה יגרום ההיצע של 15,000 דירות (אם בעליהן אכן יחזירו לשוק) והשלמת דירות חדשות, הן כנגד המחסור הנוכחי בדירות פנויות והן כנגד המספר הלא ידוע של המפוטרים. עד כה אחד מכל 13 עובדים בפראג עבד בתחומים הקשורים לתיירות, אבל לא כולם התגוררו בפראג.

בחודש אפריל הייתה עלייה בביקוש להשכרות לטווח ארוך שהמשיך בירידה בשכר הדירה, כך שדיירים עתידיים רבים העדיפו שלא לשכור דירות בהנחה שהמגמה תמשיך והמחירים ירדו עוד. 

במקביל, מספר הדירות המוצעות להשכרה לטווח הארוך בפראג עלה ב- 1,583 (מ -6,744 דירות ב -1 באפריל ל -8,327 דירות ב- 30 באפריל 2020) – עלייה של 23.4%. רובן היו דירות שיועדו במקור להשכרה לטווח קצר, דירות קטנות (1-2 חדרים) ודירות בפראג 1.

• עדכונים שוטפים בהיבט הנדלנ”י על מצב הקורונה בפראג.

שאלות נפוצות